2008福州别墅个案调查报告供参习.docVIP

2008年5月福州别墅市场报告 福建鼎力营销顾问有限公司 二零零八年五月五日 北纬25N 一、环境分析： 在福州市的城市规划中，五四北段被规划为“以保护生态环境为前提，以建设生态新区为目标，具有21世纪城市概念的生态新城”。五四北板块无工业、无污染，自然生态指标名列前茅，特别适合居住，加之各项配套的逐步跟进，其前景价值正在被逐步释放。加上福州大城市规划以及贵新隧道的开通，将打通福州的北大门，形成北福州中央生活区的区域格局。 形容五四北板块，万科总会被当做一个引子。从去年拍完那块地后，五四北的价值第一次被大规模的发现并释放。进而，五四北板块成了福州最炙手可热的板块之一。届时，五四北板块的发展潜力将得到更大幅度的提升。 这里是五四路的延伸，离华林路省政府与五四北路中央商务区的距离仅几分钟车程。整个福州楼市板块前景的判断来看，从地段、交通、自然环境、城市配套，五四北都是较好的。这里有山有湖有公园，自然宜居条件很充裕。 五四北板块的潜力已经逐步得到体现，“后花园”美誉实至名归。“北纬25N”处于五四北后花园观音峰，总占地20万平方米。地理位置优越,环境幽雅，可俯视福州全城。是目前福州市区地势最高，景观视野最好，原生态环境最佳的半坡纯别墅区。也是最没有工业污染的优质生活区域。项目距二环路5公里，离市中心省政府8公里。周边道路与未来城市北三环相连。快速连接到五四路CBD。 二、产品分析 总体指标：占地300亩；总建20万平方米；容积率：0.35；建筑密度：15.9%； 绿化率60%；规划310户； 产品形态：现代新古典建 同种形态的产品：建发领域 具体户型还未公示 景观设计： 结合福建地域特色闽商文化，北纬25N在景观中构筑了福建五条主要河流：闽溪，九龙溪，晋溪，汀溪，交溪，建设了渔船小品，田圆风情，情调茶园，情趣钓鱼台，养身中药园等闽商主题风情园林。 北纬25N，建筑群体以整体倾斜25度的网格朝向东南，顺应山势形成不同标高，使自然与景观产生步移景异的变化和丰富的空间感受。住在南偏东25度，可让视野范围最大化，可充分获得无遮挡的视觉享受。 建筑材料： 高效保温节能外墙产品 环保节能门窗产品 屋面保温产品 环保耐久的油漆涂料产品 国外进口品牌实木入户门产品 国外进口品牌入户门锁 国外进口品牌陶瓷、墙地面砖产品 国外进口品牌智慧家居系统集成产品 国外进口品牌多层次全智能管理控制产品 三表远程抄报系统 智能灯光控制 项目配套： 生活配套：根据福州市规划，在十一五期间福州将以五四北新区为中心打造一个集体休闲、购物、娱乐为一体的新店区商贸区。总占地为17亩为福州最大的永辉超市。续永辉后希尔顿也将于近期入拄五四北，周边现有小金星幼儿园、秀山中、小学、福州七中。五四北新区还将配套一所小学，一所中学和三所幼儿园。 项目西南角主路口设有幼儿园。设区主路口设有7000平方米的商务和休闲双会馆。商务会馆设置会议厅、咖啡厅、多个综合接待会厅、中、西餐厅、酒吧、24小时社区超市。休闲会馆设置了健身房、泳池、桑拿水疗、茶室棋牌室等。 三、销售分析 项目接待点设在五星级世纪金源大饭店1F，首先这个选址就已明确了产品的定位。接待点分两个区域，一个沙盘展示区和一个客户接待区。沙盘示意的座落分布，栋距超大，森林覆盖率相当密集，示意表达过于失真，并不能作为选房依据。在场的销售人员共4名，态度亲切，待人热情。 四、客源分析 八县的客源以连江为主，因地理优势及贵新隧道的修建，五四北这一版块，成为了连江客户的重点关注对向。项目以闽商回归线为广告语，重点针对归国华侨。牢牢抓住了闽商客户群的心理，马上在华侨闽商客户群中造成广为关注的话题。 由于地处五四北，离二环路仅5公里，意向在此置业的客户有部份当成第一居所。以投资度假的客户占据比例较大，其次为改善居住品质。 大部份客群的年龄层在40-50左右。以私营业主居多。 五、发展商分析 福建心家泊地产开发有限公司由两大知名港资集团—香港华南企业集团与香港美新集团联合投资，拥有雄厚的房地产开发实力。是福建是大地产品牌公司之一。公司成立于2004年2月，其前身为福州知名科技楼盘“心家泊”项目开发商福建龙净置业有限公司，是福州乃至福建地区颇具知名度的房地产运营商。 六、利多信息 1、自然生态环境优越，拥有半山和溪流等天生资源。 2、可以定制的别墅，包括风水、私家花园、户型、智能化、装修，可根据客户的需求进行定制个性别墅。 3、独特的景观设计，栋与栋高低落差，不影响视野。 4、户户标配电梯，体现豪宅标准。 5、离市中心线路较近。 6、社区内配有水景，生动景观效果。 7、现代建筑风格，内部户型较好设计。 8、准现房销售。 七、利空信息 1、周边道路系统较不完善。 2、五四北区域一直存在内