20091103_众森国际花园商业项目整体定位.ppt

众森国际花园商业项目整体定位与开发模式研究 谨呈：江西众森实业集团有限公司 报告思路 城市规划：南昌在政府主导下拉大城市发展框架，提出“西进、东拓、北控和南延”原则和“一江两岸、一核五片、多组团推进”规划格局，本项目正处在城市未来发展方向上 区域位置：项目在行政划分上隶属于新建县，紧靠城市内环，地处红谷滩新区、经开区和新建县的几何中心位置，交通便捷，可承接与吸引三地消费人群，联合带动三地发展 区域交通:项目通过在建的地下隧道与规划的红湾公路两条主干道与红谷滩新区直接相连，交通连接优势明显，是东进红谷滩新区第一站 区域认知：现状中由于黄家湖与红谷滩之间昌九公路的隔断，从对各阶层人士的访谈中可知，居民对该区域认知很淡薄，属于郊区范畴 项目本体：本阶段研究范围—商业占地90亩，容积率尚未确定，项目紧靠的住宅一期已正式动工，90亩水域已进入填土阶段 项目属性界定——二线城市、城市发展方向上，远郊陌生区、中等规模综合体开发 优势: 区位优势明显，位于红谷滩新区、新建县和经开区几何中心位置 依托南昌市“一江两岸”的规划格局和“西进”的发展原则，项目正处在城市未来发展方向上 规划中的两条主干道与红谷滩新区直接相连，交通便捷，是红谷滩新区第一门户 劣势: 项目周边较为杂乱 周边配套不完备 道路还未开通，进入性较差 开发商目标: 通过90亩综合体打造，实现整个项目447亩的快速销售及利润最大化 报告思路 报告思路 本项目商业物业可能发展方向 从南昌写字楼的分布区域看，主要集中在市中心板块、高新京东板块、朝阳洲板块和红谷滩板块四大板块 目前南昌办公物业主要分布在市区成熟的商圈，主要包括： 以八一广场为中心的 市中心板块 以洪城路沿线周边的 朝阳洲板块 随着城市的扩张，在传统商圈外正在形成新的写字楼集中区域，主要包括： 以新迁市政府为中心的 红谷滩板块 以高新科技开发区为产业基地的 高新园区板块 以成熟商务氛围为驱动片区，板块以八一广场为核心，沿八一大道呈带状分布，是南昌最早成型同时也是目前最集中的核心商务区，多以普通写字楼为主 成熟度较高 市政及商务配套齐全 以市场贸易为核心驱动因素，该片区以洪城商圈为核心，辐射周边区域 片区内有南昌大桥连接红谷滩CBD商务区 市政配套设施较为完善 以产业为核心驱动因素，片区作为南昌市的高新科技产业园区，依托政策上的优惠条件，聚集了大量的科技、IT软件类企业 物业价格相对较低 产业结构稳定 随着开发的逐步深入，商务配套日益完善，片区内物业价值的提升将呈明显的上升势头 本项目酒店可能的发展方向：星级酒店与经济型酒店，从项目本体条件出发，本项目不适合发展经济型酒店 南昌市场四、五星高档酒店集中于中心商圈核心区域，目前市场以二星、三星等中低档次酒店为主，高星级、主题型供应较少，发展潜力较大 区域酒店供应情况：项目周边星级酒店供应主要集中在红谷滩，区域目前以三星级酒店为主，未来有几家五星级酒店面市，但四星级较为稀缺 商务会议客户主要面向经开区、红谷滩CBD大中型企业，经开区、新建县和红谷滩三地各级政府部门以及经开区20余所高校 从市场机会和客户需求两方面出发，本项目可挖掘自身环境和资源，发展四星级商务休闲酒店，弥补周边区域的市场空缺 本项目地处产业区和商务区边缘，可打造主题精品特色酒店，通过走差异化路线，为客户创造创新体验，从而突破区域陌生 南昌市的公寓市场经过七年发展，已经逐渐成熟，随着老城区用地量的减少，公寓产品逐渐往新城及城郊发展。其整体分布呈现出“遍地开花、沿中心向外扩散”的特征 在本项目所在区域内，公寓产品大多处于销售尾期，而市场上又缺乏新增供应，区域公寓市场将有较大的供应空缺 市场上对于公寓产品的需求比较旺盛，整体去化率较高，达到70%以上左右。事实上，公寓产品自推出以来，便凭借小面积、低总价的优势受到市场追捧，屡屡创下热销记录 在租赁市场上同样表现不俗：凭借良好的产品、地段，公寓整体出租率较高，不仅满足了中高层白领的中短期居住需求，也吸引了一部分中小创业型企业 整体市场小结：目前南昌公寓市场呈现出供需两旺的状态，公寓产品市场接受度高；随着产品的外移，加上项目周边的市场空缺，公寓产品可以作为本项目的发展对象考虑 尤其红谷滩酒店式公寓拥有市中心无法媲美的优势和条件，在楼盘品质、地段升值潜力、公共配套和公寓总价四方面满足了广大客户的购房需求和选址要素 红谷滩是近年来市政府大力开发的政务新区，是南昌市未来规划的主轴和重点，与接近饱和的市中心相比，未来的地段升值潜质更大 产品分析小结：复合型小户型公寓是市场主流产品的发展方向，本项目应充分发挥综合体优势，进行功能共享；主流产品形态已经得到了市场验证，但创新不足，本项目产品形态可以主流化，在此基础上进行产品创新 目前市场上主要公寓类产品建筑