测算城市的住房需求量的方法.doc

2006年上海房地产市场走势预测 （一）中长期供需走势 1、需求预测 （1）需求总量预测（建议采用第一种方法，可据此预测需求结构部分） 方法一：需求因素综合推导法 ① 快速城市化，创造首次置业需求 计算方法：[（1+本地近几年平均城市化率（或用规划城市化率※））5-1]*本地户籍人口/本地平均每户人口数*50%*90平方米 示例：现阶段，我国正处于城市化加速发展时期。1996年全国城市化率为29.37%，2006年增至43.9%，年均增长1.45%，按此速度计算，未来五年全国城市人口增量将超过9000万人。（由于城镇户籍人口的增长除了人口迁移方式外，城市行政区域的扩张导致一些村镇，甚至整个县级区域并入城市管辖范围，在这种城市扩张模式下，大量的农村户口变成城市户口，他们所居住的房子也纳入了城镇住房的统计范围，这部分所谓的“城市化”人口并没有增加对城市住宅的需求，在每年1800-2000万新增城镇人口中，约有500万人属于这种情况。）这就意味着，未来五年约有7000万新增人口，约2400万个家庭需要新增住房需求，其中包括购房和租赁，假设其中有50%的家庭会选择购买一手新房，户均面积90平米，则其总需求为11亿平方米左右。 ②人均收入快速增长，带来改善型需求 计算方法：本地户籍人口/本地平均每户人口数*20%*50%*100平方米 示例：按照2006年国家统计局的数据，我国城镇人口数为5.77亿，城镇平均家庭人口数为2.97，那么城镇家庭数为1.94亿个。按收入水平划分，高收入和最高收入两类家庭占城镇家庭总数的20%左右，也即0.39亿个家庭有能力改善居住水平。由于没有全国数据，这里仅举上海情况为例：上海市统计局城调队组织了全市19个区县、133个街道、镇的居民基本情况的抽样调查，调查样本超过3000户调查显示有21.7％的城镇居民家庭拥有两套以上的房屋，拥有三套以上房屋的家庭为2％。 设2008-2012年这五年住宅需求为X，那么城镇人口、住宅量和人均住宅建筑面积的关系如下： 替换已有数据 31=（28平方米*5.93亿+X）/（5.93亿+0.9亿） X=45.7亿平方米 建议采用第一种方法，可据此预测需求结构部分 （2）需求结构预测 根据各城市2008住房建设计划中的各类产品供应，相应地预测各类产品需求。 ①对应“70/90”政策，分析近几年不同户型面积的供求情况，预测2008需求； ②近几年经济适用房的供求情况，预测2008需求； ③近几年廉租房的供求情况，预测2008需求； ④近几年限价房的供求情况，预测2008需求； ⑤…………………………… 2、供应预测 （1）供应总量预测 2008年住房建设规划（以北京为例） 产品类别 规模（万平米）（二）2008年大势取向 2006年是经济发展转轨年历史经验判断，第十一个五年计划的开局之年经济调整加快经济发展强调经济社会发展各方面的稳定、协调和可持续性。的经济增长一些行业投资过热、国民经济增长不平衡投资增长过快投资率过高、消费增长偏慢消费率低等问题2006年是保持适度的国民经济增长规模和总供给受居民收入水平提高及城市化加快等需求因素影响，以“住、行”为主导的新一轮消费结构升级仍继续深化，经济增长有强劲的内在需求支持。”可能性较小，主要可能出现的政策应当是倾向于“中长期”、“市场影响力较轻”的那一类。具体而言： （1）“物业税”，其本身对于行业来说意义重大，但随着事件的逐步推进，政策的影响力会逐渐减弱，最后将自然地出台，不会引起动荡性的后果。 （2）可能出现的“二手房交易个人所得税”的征收问题，其征收范围可能局限在部分细分市场，如针对“普通住房超过2~5年转手交易”的加以征收等，对于自住市场、商办市场影响力有限。 （3）融资政策“由紧到松”的过程。2005年上半年提高贷款门槛事件，实际上在2005年三季度市场继续低迷时就已经悄悄松动，预计2006年将会普及这一趋势。 3、市场发展层面：鼓励住房消费，房地产业将持续发展 从房地产业的地位和作用来看，房地产业在整个国民经济体系中属于先导性、基础性产业，,在发达国家国内生产总值中，房地产增加值一般要占到10%左右。房地产业以其产业关联度强、带动系数大的特点，成为促进国民经济增长的支柱产业，它牵涉到的关联行业甚至高达80个之多。作为关联性最大的几个行业之一，房地产业对于经济发展的拉动作用是显而易见的，因而其重要的行业地位将继续凸现，持续健康发展仍是行业发展的主旋律。 住宅市场：“鼓励消费“十一五”规划需求的扩张将是关键经济增长模式从投资拉动转向消费拉动在扩大消费需求中最有意义、对上下游产业带动作用最大的，仍然是住房消费2006年鼓励消费价格优势逐渐缩小。相比于现在很多开发商销售的现房、准现房，中低价商品房的政策