时代盛典物业管理工作草案.docVIP

时代盛典物业管理工作草案(初稿) 西大街改造工程是西安市政府2001年十件大事的重点之一，位于北广济街口的时代盛典项目是由西安新润置业公司和陕西双翼石油化工总公司共同投资开发的一幢综合性物业大厦。项目占地22.273亩,净用地14.521亩,代征路7.752亩。规划总建筑面积72261平方米，计划总投资约3.97亿元，设计为框架结构，地下一层，地上七层（临街3层，跨街楼部分7层，北侧群楼10层）。 西安泰祥物业管理有限责任公司系西安新润置业公司下属的分公司之一，公司97年5月成立，具有陕西省建设厅颁发的贰级（西安市共有7家）物业管理资质，现管理物业住宅小区6个，计3000余户，18万多平方米建筑物。为了进一步提高总公司在西安房地产界的知名度、信誉度、美誉度，泰祥物业全体员工有决心、有信心全力配合总公司作好企业改制转型后的第一个开发项目——时代盛典，使其成为总公司的首个品牌杰作。现制定时代盛典项目物业管理工作草案如下： 根据项目要求，我们将物业管理工作分为三个阶段： 第一阶段：物业管理前期介入阶段 前期介入是物业公司通过对标的物的设计、建筑物质量等方面的详尽了解，从而使物业接管后能尽快的进入正常的管理运作，便于后期管理工作的顺利开展。 一、前期介入主要工作任务： （一）从物业管理角度对物业使用功能的完善、建筑的装修、设施设备、施工要求等方面提出合理化建议。 （二）对已建成尚未使用的物业进行成品保护，避免对已建成的部分造成损坏 。 （三）了解建筑结构特点及设备情况，编制管理方案，为日后的管理提供保障。 （四）招聘、培训管理人员，为正式移交后尽快正常运作提供保障。 （五）减少客户入驻对新建物业及环境造成破坏。 （六）筹建物业管理服务中心，制定各项物业管理制度及岗位职责，为后期管理做准备。 （七）组织接管验收，制定接管验收计划，落实验收人员，做好接管验收与新建筑物的施工资料移交、归档保管工作。 二、前期介入主要工作内容: （一）了解建筑物的使用功能及工程施工情况 在建筑工程完全建成交付使用前，由物业公司委派专业技术人员（或由工程部门安排了解工程情况的专人负责，物业交付后该人员留做物业工程部主管）提前进入现场，了解建筑施工、装修各项主要指标、施工工艺（尤其是隐蔽工程）的施工质量，了解项目的各主要隐蔽工程内部用材、管线的方位及走向、各类大型设备的安装细节等，及时提出改进措施，并向施工方咨询相关的技术指标及日常维护的注意事项，作好各类施工图纸及设备安装的技术资料的收集整理工作，有利于日后管理。了解项目经营销售招商情况掌握业态的构成，搜集各类业主对物业使用功能的需求，及时提出合理化建议，尽量在物业交付前使物业的使用功能得到最大的完善。 （二）保护已建成成品（安装）。避免施工对成品的损坏。由于时代盛典跨街楼工程项目繁多、工序复杂、交付有先有后，如果不加以控制，极易造成一些先完工的部分因其它工程施工的影响而被破坏，造成二次施工。为了防止或减少这种现象的发生，物业公司有必要提前介入，作好已建成成品的保护，做到接管一处，保护一处。 （三）加强装修制度制定及施工现场环境的管理，避免施工造成对已建成物业的影响.建筑及装修施工难免会产生大量的粉尘、垃圾、噪音、废弃物等，这势必对周边正常的办公环境造成一定的影响。前期介入加强此方面的管理，可将影响程度降到最低。 （四）加强安全及消防管理，消除施工现场安全隐患，建筑施工后期各工序繁多，出入人员复杂，同时施工现场堆放各种材料，易引发安全消防事故，故需物业管理部门有重点的加以监督、协调和管理，作好上述方面的管理工作。 （五）了解各部门的需求，及时与相关部门沟通，编制具体接管验收及管理方案。 （六）制定客户入驻方案，确保整个过程安全有序。 客户入驻尤其要注意客户入驻装修及搬迁期间的物业管理，由于装修施工及搬迁期间进出的物资较多，容易对电梯造成损坏，施工的泥沙、水泥等也极易掉入电梯槽，加上电梯还处于磨合期，使用不当就可能造成电梯故障，所以必须作好货运电梯、搬迁专用电梯的保护管理工作，必要时应派驻专业的电梯人员进行操作。 第二阶段 物业管理验收接管阶段 房屋接管验收工作作为物业管理的一项重要环节，接管工作的认真细致程度直接关系到今后物业使用功能能否正常的发挥，所以我们必须严格按照接管程序执行。 一、成立接管验收小组，明确分工。 时代盛典物业管理接管验收小组具体负责编制验收计划、标准，依据验收标准进行物业的接管验收工作，并形成汇总记录。 1、物业主管领导：确定移交接管项目，并下达工作指令。 2、管理部经理：成立接管验收小组，落实相应成员，负责接管验收工作的跟踪和质量。 3、工程部经理：房屋主体