南方公司南华一村棚户区改造项目可行性研究报告.doc

目 录 1 概 述 2 1.1项目名称 2 1.2项目承办单位情况 2 1.3研究范围与研究依据 2 1.4编制单位 3 1.5项目概况 3 1.6主要规划及技术经济指标 5 1.7结论与建议 6 2 建设背景及必要性 8 2.1 建设背景 8 2.2 建设必要性 9 3 项目区域概况 11 3.1 株洲市概况 11 3.2 芦淞区概况 12 4 市场分析与风险分析 14 4.1市场分析 14 4.2市场评估 14 5 建设内容与规模 16 5.1 项目定位与目标 16 5.2 项目建设规模的标准和依据 16 5.3 建设内容与规模 16 6 项目选址与建设条件 18 6.1项目选址 18 6.2建设条件 18 7 工程建设方案 20 7.1 总平面布置原则 20 7.2 总平面布置 20 7.3 建筑方案 22 7.4 基础与结构方案 24 7.5 供配电 27 7.6 给排水 32 7.7 道路工程 37 8 建设用地、征地拆迁 39 8.1 项目选址及用地方案 39 8.2 土地利用合理性分析 39 8.3 征地拆迁方案 39 9 项目实施进度与招投标 43 9.1 项目管理 43 9.2 项目实施进度 43 9.3 招标投标 44 10 投资估算与资金筹措 46 10.1 编制依据 46 10.2 总投资与资金筹措 46 11 财务评价 49 11.1 评价依据及说明 49 11.2 收入税金估算 49 11.3 损益计算 50 11.4 现金流量分析 51 11.5 敏感性分析 52 11.6 财务评价与结论 52 11.7 风险分析 53 11.8 社会效益 55 12 结论和建议 56 12.1 研究结论 56 12.2 建议 56 附件： 1、株洲市人民政府关于2010年第一批棚户区改造项目计划的批复（株政函[2010]67号）； 2、南方公司南华一村棚改项目蓝线图； 3、南方公司南华一村棚改项目总平面图； 4、企业法人营业执照； 5、企业组织机构代码证。 1 概 述 1.1项目名称 株洲市南方公司南华一村棚户区改造项目 1.2项目承办单位情况 单位名称：株洲芦淞棚户区改造开发有限公司 注册地址：株洲市芦淞区太子路925号4-5楼 法人代表： 株洲芦淞棚户区改造开发有限公司成立于2010年5月10日，经营资质和范围：从事芦淞区范围内的棚户区改造和改造区域内的公共基础设施开发、建设、经营（凭资质证经营）。注册资本为人民币3000万元，是株洲市芦淞区政府独资的株洲芦淞国有资产投资控股有限公司全额出资的国有独资公司。目前其注册资本金额和结构为： 股东名称 金额（万元） 占比 款项用途 株洲芦淞国有资产投资控股有限公司 3000 100％ 投资款 合计 3000 100％ 1.3研究范围与研究依据 1.3.1研究范围 根据国家有关部门的政策、法规、规章和规范，对项目的折迁、安置区主要建设条件、工程技术方案、环境影响、投资及资金筹措、社会效益等方面内容进行分析、研究，供建设单位和投资主管部门决策参考。 1.3.2研究主要依据 （1）《关于做好申报中央预算内投资补助保障性安居工程项目前期工作的通知》（湘发改投资[2011]64号）； （2）建设单位就项目拆迁补偿安置管理方案； （3）《株洲市土地利用的总体规划》； （4）《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》； （5）《房地产开发项目经济评价方法》（住建部建标[2002]205号）； （6）有关政策、法律、法规、标准、规范、规定及定额； （7）其他有关专业设计规范； （8）建设单位提供的有关基础资料。 1.4编制单位 编制单位：长沙金智工程咨询有限公司 资质等级：甲级 资质证号：工咨甲12220070041 发证机关：国家发展和改革委员会 1.5项目概况 1.5.1建设地点 株洲市南方公司南华一村棚户区改造项目位于南华一村地块，东北紧临南方公司南华幼儿园。 1.5.2拆迁内容与规模 项目棚户拆迁为株洲市原南方公司职工居民住宅，拆迁总户数144户，总拆迁房屋12栋，总拆迁面积8430㎡。 1.5.3建设内容与规模 建设内容：建设4栋1+24F 、2栋2+22F、2栋2+16F的住宅楼以及与安置区配套的道路、供配电、给排水、绿化等附属工程。 建设规模：建设总用地面积19710.16㎡，总建筑面积103468.82㎡，计容总建筑面积88370.2㎡，住宅面积82020.2㎡，商业面积6000㎡，物业面积350㎡。 1.5.4建设工期 本项目建设工期为24个月，2012年1月-2013年12月。 1.5.5投资估算与资金筹措 （1）估算投资 经估算，项目总投资25017.48万元，其中：建安工程费用13899.89万元，拆迁费用3494