石龙镇裕兴路房地产开发项目可行性研究报告.docVIP

关于东莞市石龙镇裕兴路房地产开发项目 可行性研究报告 东莞市四方集团有限公司： 承蒙信任，我们非常荣幸地提交我公司——世联地产顾问（深圳）有限公司对东莞市石龙镇裕兴路房地产开发项目可行性研究方面的意见，供贵司投资决策时参考。 我们的方案是基于目前东莞市石龙镇房地产市场情况，结合近十年来我们的专业实践以及对项目周围相关物业认真细致的调查研究而完成的。由于时间与资料的限制，未必能将项目的实际情况全面地考虑在内，希望通过我们的努力，为贵公司提供有价值的建议。 谢谢！ 世联地产顾问（深圳）有限公司 2002年6月20日 目 录 第一章 总 论 6 第一节 项目名称及承办单位 6 第二节 项目承办单位概况 6 第三节 研究工作的依据与范围 8 第四节 研究结论 8 第五节 主要技术经济指标 10 第二章 项目提出的背景和必要性 11 第一节 项目提出的背景 11 第二节 项目建设的必要性 15 第三章 建设条件 17 第四章 需求预测及改扩建规模 24 第一节 需求预测 24 第二节 改扩建规模 28 第五章 工程建设方案 29 第一节 设计原则及依据 29 第二节 设计方案 30 第三节 地震设防 37 第六章 环境保护与消防 38 第一节 环境保护 38 第二节 消 防 38 第七章 劳动防护与节能 40 第一节 劳动保护 40 第二节 节 能 41 第八章 项目组织与管理 43 第一节 组织机构与劳动定员 43 第二节 项目管理措施 44 第三节 招标管理 45 第九章 项目实施进度 47 第一节 实施建议 47 第二节 进度计划 47 第十章 投资估算与资金筹措 48 第一节 投资估算 48 第二节 资金筹措 49 第十一章 经济评价 50 第一节 财务评价 50 第二节 社会效益分析 54 一、报告摘要 1.1 开发企业 东莞市四方集团有限公司是一家民营企业，主要从事物业租赁、酒店投资、商业经营，注册资本人民币5,500万元。企业经营状况良好，具有较好的发展潜力。 1.2 项目简介 本项目位于东莞市石龙镇新城区裕兴路西侧，用地地红线面积54,253.84平方米，用地建筑红线面积51,808.85平方米，容积率不大于2，建筑高度控制在8层以下。 1.3 项目经济效益指标 项目总投资：211,816,962元 项目销售收入：309,548,886元（别墅/住宅销售率：95%；商业销售率：100%） 税后利润：54,114,992元 成本利润率：25.55% 财务内部收益率（FIRR）：34.27% 财务净现值（FNPV）：45,560,272元 动态投资回收期：1.87年 贷款偿还期：2年 1.4 结论、风险及建议 结论 本项目开发商已合法取得本项目土地使用权，各项建设手续正在申办中。因此，我方在后面的分析测算中假定本项目在土地取得、立项、开发建设、销售等方面均遵照国家及东莞市的房地产项目开发程序及规定。 根据测算，在预计的销售价格、销售率条件下，本项目具备良好的可行性。 风险及建议 石龙镇房地产市场规模小，且属于封闭型市场，因此需要切实考虑市场容量和市场销售节奏；本地块土地成本较高，需要严格控制工程成本和管理成本。 充分利用地块位置优势和景观资源；与知名专业设计公司、中介顾问公司合作，强强联合，打造小区品牌和企业品牌；制定合理的市场营销方案，扩大媒体宣传，注重营销推广，保证销售资金回款。 二、项目概况 2.1项目综述 2.1.1项目位置 项目位于东莞市石龙镇新城区，东临裕兴路及聚龙湾花园，南临金沙湾花园，西侧及北侧临金沙湾公园。 图2：四至—东临裕兴路及聚龙湾花园 图3：四至—南临金沙湾花园 图4：四至—西临金沙湾公园 图5：四至—北临金沙湾公园 2.2项目用地 2.2.1用地面积 用地红线面积54,253.84平方米，用地建筑红线面积51,808.85平方米，容积率不大于2，建筑高度控制在8层以下。 2.2.2地块形状 地块呈四边形，整体形状较规则。 图6：地块红线图 2.2.3地块现状 项目用地地势平坦，五通一平，具备建设条件。东北角现有一临时停车场。 图7：地块现状之一 图8：地块现状之二 2.2.4项目用地经济技术指标 根据委托方提供的资料，本项目各项经济技术指标如下表所示： 项 目 规划指标 用地面积（卖地红线） 54,253.84㎡ 用地面积（建筑红线） 51,808.85㎡ 用地性质 商住用地 土地使用年限 70年 建筑容积率 ≤2.0 建筑高度 ≤