星雨花都义乌国际星城项目投资可行性研究论证报告.doc

江苏中豪置业有限责任公司 义乌●国际星城项目 可行性研究报告 江苏捷宏工程咨询有限责任公司 二○○七年二月 江苏地华房地产发展有限公司 星雨花都项目 可行性研究报告 宁咨二（2003）编3096号 *****咨询中心 资格证书号：工咨甲  经 理 副经理 总工程师 总经济师 项目负责人 参加人员 目 录 第一章 总论 1 第二章 项目建设必要性 4 第三章 市场分析 6 第四章 营销策略 19 第五章 项目选址 24 第六章 建设规模和建设内容 27 第七章 建设方案 29 第八章 环境保护、节能及职业安全卫生 44 第九章 项目管理、实施进度及招标 47 第十章 投资估算及资金筹措 52 第十一章 财务评价 57 第十二章 结论与建议 59 附表、附图和附件 总论 一、江苏地华房地产发展有限公司企业概况： 公司名称：江苏地华房地产发展有限公司 法定地址：南京市汉中路89号金鹰国际商城33层B座 企业性质：有限责任公司 法人代表：祝义才 江苏地华房地产发展有限公司，成立于2002年5月，注册资本2.5亿元人民币。具有房地产开发二级资质，主要从事房地产设计、开发、销售与物业管理。江苏地华是江苏省50强企业之一，江苏省最大的私营企业之一的江苏雨润食品集团有限公司的姐妹企业。目前，其下属分（子）公司6个，员工100多名，涉及房地产设计、开发、装饰、销售和咨询等业务。 江苏地华以雨润集团的经济实力为后盾，汲取雨润十年创业的宝贵而丰富的经验，发扬雨润十年奋勇拼搏铸成的雨润精神，坚持“质量第一，服务至上”的传统风格，高屋建瓴、创造创新，以远大的目标、高尚的立意、缜密的构思、先进的设计、精湛的技术和精细的管理，打造房地产界新的驰名品牌。 二、项目概况： 城市化是“十五”期间南京市国民经济和社会发展的主题之一，受到政府和社会各界高度重视。城市化的实施关系到城市内涵的提高和城市规模的扩大。河西地区近年来在城市基础设施等各方面得到了较好的完善，由城郊结合区正在向新市区转变。在这一过程中，房地产业建设作为城市化的重要手段得到了良好发展，成为河西新区建设的重点。 另一方面，调整后的《南京城市总体规划》在建设人居环境城市的总目标下，提出了近期城市规模的扩大主要以新区建设为主，积极疏散主城尤其是旧城人口、改善居住环境。河西新区作为都市发展区的新城区，将成为承担主城部分功能扩散、与主城共同发挥中心城市作用的城市发展先行区。 河西的城市化建设日新月异。随着公交的通行地铁的，项目建设必要性 一、项目建设是南京市总体经济发展的需要 房地产业是从事城乡（尤其是城市）房屋和土地的综合性开发及经营行业，是城市存在和发展的物质基础，是发展国民经济的支柱产业之一，房地产业的发展可以加速市场经济的进程。根据南京市国民经济和社会发展“九五”计划和2010年远景目标纲要精神，从“九五”开始已将房地产业列为重点培育发展产业。 按照市委、市政府战略部署，南京市房地产业在“九五”期间充分发挥了先导性产业的作用。“十五”期间加快房地产业的商品化、市场化、现代化步伐，坚持“统一规划，合理布局，综合开发，配套建设”的原则，按照以新区建设开发为主旧城改造为辅的方针，以住宅建设为重点，进一步优化土地与房产资源配置，提高产业总体水平和整体规模效益，使之真正成为南京市国民经济发展的支柱产业之一，这是当前经济建设中的重要举措。 本工程为住宅建设项目，对进一步加快南京市住宅建设，满足都市扩容后人们对中高档住宅日益增长的消费需求，改善人们居住环境，培育新的经济增长点具有十分积极的意义。 二、城市总体规划布局的需要 河西新城是南京近年的开发重点，市政府要把它建成一个经济高速发展，集文化、中高档住宅、体育、商务为一体的滨江风貌新城区，建许多高品质的、具有标志性的商业大楼、高档住宅、体育场馆、休闲游览地。为高起点开发未来的新城区，政府力邀世界建筑设计大师对河西进行了整体的规划。 河西新市区作为都市发展区的区域中心，承担了主城部分功能扩散，其城市化进程重要性日益突出。“十五”期间，大力推进河西新区的建设，发展房地产业，将成为城市工作中心任务。本项目用地位于河西集庆西延路以南、江东南路以西、经四西一路以东、所街路以北的河西中心区域，属奥运板块。奥体中心及地