株洲株董路安置小区小区可行性研究报告.doc

目 录 第一章 总 论…………………………………………………………2 第二章 市场分析与预测……………………………………………10 第三章 项目建设的优势条件及投资区域环境分析………………29 第四章 工程技术方案及工程环境分析……………………………31 第五章 组织与管理…………………………………………………34 第六章 株董路安置小区小区建设规模及规划设计………………35 第七章 项目实施进度………………………………………………36 第八章 财务与投资评估……………………………………………37 第九章 项目的社会效益分析………………………………………41 第十章 投资风险与存在问题………………………………………41 第十一章 项目的综合分析与结论…………………………………43 株洲株董路安置小区小区可行性研究报告 第一章 总论 1.1基本情况 （1）项目暂定名称：株洲株董路安置小区 （2）项目建设单位：株洲市诚建房地产开发有限公司 （3）项目所在地：芦淞区快速环道东环线段。 （4）项目主要内容：该项目由株洲市诚建房地产开发有限公司 开发建设。容积率1.49,总占地面积13999.77平方米，其中4378.06平方米为代征道路。该项目计划建成株洲市安置房房社区，解决本市部分中低收入人群及拆迁户住房困难。本次报告主要对项目建设可行性进行研究，以供决策者参考。 （5）项目估算总投资额为5887万元。 （6）项目建设进度安排：项目建设期计划18个月。2012年8月底前完成项目前期工作，2012年年底动工兴建，2014年中以前全面竣工交付。 1．2 项目建设的必要性 （1）住房市场三者并存适合国情?，具有社会保障性。我国住房市场走的是商品房、经济适用房及廉租房三者并存的模式。幅面最宽的是广大中低收入家庭。按照政策的最初设计，经济适用房供应量要占到住房供应总量的70%至80%，如此的高比例显见其社会保障功能。2004年5月13日，建设部、发改委、国土资源部和中国人民银行联合下发文件《经济适用住房管理办法》并正式施行。明确经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房。2005年4月30日，建设部、发展改革委、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、银监会七部委联合下发《关于做好稳定住房价格工作的意见》，在第一条强化规划调控，改善住房供应结构中强调“住房建设要以中低价位普通商品住房和经济适用住房项目为主。第六条为加强经济适用“住房建设，完善廉租住房制度，可见国家坚定执行并提高百姓住房保障的决心。可见经济适用房的特殊性、必要性及重要性。依我们现有国情，中低收入家庭阶层庞大，是无法以纯福利分房、完全依赖政府的补帖完成，故中央政府提出经济适用房，才能从根本上解决百姓住房问题。而实际上经济适用房投资比重从2000年以来一直处于减少趋势，目前只有4.61%。供给市场的严重失衡。自1998年，为解决广大中低收入家庭住房困难，中央政府提出“建设经济适用住房”，明确其是具有社会保障性质的政策性(政策优惠)商品房，开发商以微利价出售给广大中低收入家庭。它具有经济性和适用性的特点。经济适用房以“微利”原则激活市场，同时保障社会住房体系，这正是我国关于《城镇住房制度改革，加快住宅建设》的思想体现，以期最终完成居者有其屋的目标。经济适用房的出发点和目的，就是让广大百姓居者有其屋。 （2）建好株董路安置小区小区利于本市房价调控。2011年4月份开始的以“稳定房价”为目标的房地产调控已两年多了，从统计数据看，房价攀升的局面依然在我市不同程度地存在。 为什么？其实问题就出在“稳定”上。从2005年3月26日的国务院出台的调控房价的八点措施和5月11日的关于抑制房价过快上涨的文件看，“稳定”是政府政策的出发点，政府不希望房价上涨或是下跌。但从各国经验来看，房地产市场的“软着陆”是一场充满悬念的棋局。 我们首先从房地产市场的价格形成机制说起。房地产市场与一般商品市场是不一样的，对于房地产而言，正常的“需求”当然是住居、办公、商业等，但它除了可以满足人们住居等的消费需要之外，还可以成为投资品，可以收取租金或再出售，赚取买卖的差价。这样，房地产的“需求”就包含了两个不同的内容，一个是消费需求，一个是投资需求。 正因为房地产具有投资品的特性，使得它们的价格形成机制和一般商品有较大的不同，不能用一般商品的均衡分析方法来分析房地产市场。一般商品价格均衡理论认为，在自由竞争的市场，一种商品的供给和需求会自动达到均衡点，均衡点的价格就是均衡价格。如果市场的价格高于均衡价格，就会刺激投资，增加供给，于是价格下跌，回到均衡价格；反之，如果市场价格低于均衡价格，供给会减少，市场价格再次