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浅评中国中产阶级投资置业海外地产之原因 　　时过境迁，如今中国人在世界各国扫货奢侈品已不是什么新闻。真正的新闻是“中国买家扫货世界房产”。而且其购买数量之大，人数比例之高，简直达到令人惊讶的程度。 　　中国买家扫货世界房产的现状和发展趋势，已成为一种中国投资置业者的共识。我们已无法否认，在当今之中国，已涌现出一股投资置业海外地产的热潮。其潮势之凶猛，足以影响一些主要国家房地产市场的发展。 　　中国买家扫货世界房产是喜是忧？我们今天无须去评判和下结论。 对于这股投资置业海外地产热潮形成的现状和趋势，我的分析很简单，这是中国中产阶级自觉自愿的行为，且已形成无限的传播感染力，这股潮流已形成一种无法抗拒之势头。 　　也许，投资置业海外地产热潮的形成，是一个时代发展的新烙印。 　　也许，投资置业海外地产热潮的形成，是一种社会生存的新模式。 　　我从事房地产行业二十多年了，关注过海外地产，但一直没有进行深入研究。但最近我读到的一些数据，令我这位“地产老专家”也感到有些落伍了…… 图为本刊独立评论员，上海房地产经纪行业协会专家委员会副主任孙华良先生。 　　《东方早报》5月19日刊登了一篇题目为“海外置业潮涌，市场规模有望超3万亿”的文章里，列举出一组对比数据。“瑞士信贷银行近期发布的一份报告估计，中国人一年花费约50亿澳元，在澳大利亚购买房产，这相当于是该国新造房屋中有八分之一被中国人买走。根据新加坡市建局的统计数据，过去3年，在新加坡的大多数房地产项目中约有30%为境外客户。其中，中国买家在境外买家中占比约30%，成为最大的外国买家。” 　　今年3月份发布的《2016年财富报告》显示，过去一年加拿大温哥华豪宅价格涨幅最大，达到25%;澳大利亚悉尼排在第二，涨幅为15%;中国上海排在第三，涨幅为14%。 　　可以这样说，这种涨幅排行是哪座世界城市已不重要，而关键是导致这三座世界城市房价上涨的购买者。不仅上海是中国买家，其他两个城市也是因为中国买家的购买，导致了房价迅速上涨。 　　我认为这不仅仅是一种经济行为的奇观，应该还有着更深层次的内涵…… 　　我国出现的第一波出国移民潮，是以人才外流为特征的。其流出去的仅仅是人才，而赚回来的却是各种外汇。甚至最后还出现了“海归潮”，应该说是一种正能量的社会现象。 　　我国出现的第二波财富阶层投资移民潮，是以财富外溢为特征的。其流出的是财富，而富人们大多数还滞留在国内继续淘金造富。而对于这股富人移民潮的评价，是褒贬不一的。而且，从不同角度分析，结论也会不一致，因为它包含着经济范畴，也涵盖了政治因素…… 　　那我们又如何评价目前在中国蜂拥而起的中产阶级投资置业海外地产热潮呢？ 　　我个人认为，对一种发展变化过程的群体行为，不宜急于下定义，而是应该分析出这股投资置业海外地产热潮形成的原因？我的浅评观点如下： 　　其一：人民币汇率波动预期已经成为一种共识。这种贬值的趋势，以及人民币超发的现状，让更多的人懂得，应该以全球资产配置来对冲人民币汇率风险。因此，投资置业海外地产，尤其是以美元计价的房地产，更是一种避免汇率风险的保障。 　　近日，《东方早报》发表文章，标题为“美联储罕见直言6月可能加息，离岸人民币闻风大跌，创近3个月新低”。文章报道：“美联储公布的4月议息会议纪要显示，若未来美国经济数据持续改善，通胀水平逐步升至美联储的目标值，美联储可能在6月会议上加息。美国联邦公开市场委员会的多数委员也表示：如果达到目标将会投票支持加息。” 　　如果真的如此，那人民币贬值的预期将加大，会导致更多的中国中产阶级投资置业海外地产。 　　其二，中国经济发展趋缓，实体经济发展陷入困境，股市缺乏赚钱效应，使中国的中产阶级投资缺少渠道，发展缺乏信心。因此，无论是出于投资置业、移民、子女教育、健康养生养老等各种考虑，都会促使他们在海外投资置业，以确保他们的财富保值增值，甚至是能确保家庭的健康生活。 　　其三，中国房地产市场需求趋于饱和，尽管国内一线城市房价高涨，但上海等一线城市的楼市仍然坚守着限购限贷的严控政策。这种市场现状，不仅削弱了中国中产阶级的购买热情和需求。同时，也限制了他们的投资渠道。而国外大多数发达国家的经济正处在复苏过程中，房地产仍然处于价值低估阶段。因此，单纯从房地产投资置业角度而言，中国买家是有投资置业海外地产的市场购买需求的。 　　众所周知，中国中产阶级是有思想高度和敢于选择的社会群体。投资置业海外地产热潮的形成，正是他们对财富投资的选择表现。或许，他们已经意识到，这是一种对自己财产的保卫行动。 　　简而言之，这是一种社会群体选择行为的必然结果，这也是一种社会格局发展的必然方向！ 4