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浅谈房地产施工阶段成本管理要点 　　摘要： 　　工程施工过程成本控制，是在满足工程质量、施工进度的前提下在工程实施过程中，把工程成本的发生控制在批准的限额以内，取得好的投资效益和社会效益。由于工程项目在施工和管理过程中存在许多可变因素，给工程成本带来诸多的不确定性。因此本文从施工成本管理的几个要点，浅谈了房地产施工过程成本控制的管理要点。 　　关键词：工程施工 成本控制 成本管理 　　工程成本的控制是一个全过程的控制，既是静态的管理又是一个动态的控制。重点事前、强化事中、完善事后的三控制过程。施工阶段是整个项目实施阶段的重要阶段。施工阶段节约投资的可能性很小，但浪费投资的可能性却很大，本文提出了房地产施工阶段成本管理的几个要点。 　　一、合同管理 　　合同管理是企业管理的重要内容，也是降低成本，提高经济效益的有效途径。 　　1、抓好合同管理，就是在合同执行期间密切注意我方履行合同的进展效果。 　　各种合同条款在形成之前应由工程、设计、营销、前期、法务、财务、成本及审计等业务部门参与定稿，使各项条款的内容清楚、严谨、无漏洞。 　　合同要注意风险防范：合同风险防范应从工期问题、价款问题、工程质量问、工程签证问题等方面来预防。 　　2、加大动态成本控制，就是以合约规划为基础，招标采购为落实，资金计划为控制的手段形成全过程动态的合同管理； 　　一是设计变更、工程变更的动态成本控制 　　设计变更及工程变更下达前，应进行成本预估，同时报批。变更后导致成本增加或减少的应直接计入动态成本，从而反映动态成本的总额变化。 　　对动态成本变化的原因进行分析，同时记录。产生原因一般有：设计变更、现场签证、市场价格、无效成本、预估偏差、结算调整、政府政策。 　　二是合同结算动态成本控制 　　项目合同结算办理时，统计该合同已结算但未计入动态成本的金额，计入该合同动态成本中。该部分成本首先扣减合同规划余量，扣减之外的成本计入动态成本增加额。若合同规划余量在结算完成后仍然有结余的，调整该合同规划余量为零。若确定科目所有成本均已发生后，将科目规划余量调整为零。 　　三是动态成本预警控制 　　建立动态成本预警与控机制，对合同签订、设计变更、工程变更、合同结算等对增加超过一定数量金额，则启动预警；合同的付款流程暂停，成本部门书面报告，并分析原因和提出控制措施；经各部门讨论上报总经理或董事长审批后执行。 　　成本部每月上报支付情况和成本已发生情况；编制月度的工程款计划、支付现金流表。 　　对动态成本变化的原因进行分析，寻找重点问题和普遍现象，并相应采取对策。对于下列原因突出或普遍发生时，可采取的对策；如设计提升品质的变化、现场签证突出、市场价格的波动。 　　3、建立健全各项管理规定，充分借助信息化手段；如《付款管理规定》《工程进度与付款台帐》《工程预结算管理规定》《采购管理规定》《合同管理规定》《供方管理规定》《甲供材料供应明细台帐》等。 　　二、变更成本控制 　　1、变更的成本管理控制主要把握原则和流程 　　1.1控制的流程：设计变更的提出方式→原因分析→消除原因、尽量避免→影响分析→优化方案→变更业务办理→审批与发放、沟通→与合同和现场的接轨→办理有关手续→ 成本动态、录入软件→实施结果的确认→结果的处理→支付、结算与索赔→后评估。 　　1.2控制的原则： 　　（1）权力限制原则：公司对设计变更管理实行严格的权限规定，不在权限范围之内的签字一律无效。 　　（2）时间限制原则：公司对设计变更及其结算实行严格的时间限制，禁止事后补办。 　　（3）一单一算原则：一个设计变更单应编制一份审批单、通知单，且对应一个工程合同。 　　（4）一月一清原则：每月25日前，建设单位、施工单位应就上月26日至本月25日前已完工且手续完备的设计变更，核清造价并签字确认，报成本合约部作为结算依据。 　　（5）完工确认原则：当设计变更完工后，建设单位现场工程师和监理单位工程师必须在完工后5日内签字确认，如属隐蔽工程，必须在其覆盖之前签字确认。 　　（6）原件结算原则：设计变更的结算必须要有齐备的、有效的原件作为结算依据。 　　（7）二级审核原则：设计变更的造价结算要经过合约成本部和跟踪审计二级的审核。 　　（8）法律约束原则：***万元以上的工程合同，建设单位与施工单位签署工程合同的同时，应与施工单位另行签订《关于设计变更竣工图编制的协议》，作为合同补充协议，与原合同具有同等法律效力，供双方执行；**万以下的工程变更需重新签订补充协议； 　　2、变更、签证分歧的处理 　　2.1甲乙双方对核实的结果无争议的，甲方成本部的经办人可以出审核意见。 　　2.2 甲乙双方对核实的结果还存在一般性争议的或甲乙双方对核实的结果