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昆明市中心板块房地产市场分析报告 撰写人：王定飞 市中心板块市场综述 市中心板块回顾之——兴盛渊源如果翻开30年前的昆明地图，只能看到一个环，我们现在把它叫做昆明一环。这个时候的昆明城区建成面积只有25平方公里。自上世纪90年代以来，昆明市中心的CBD进程由于受文明街和顺城片区的制约和影响，不但规模化发展空间严重不足，与其他国内一二线城市核心区的发展差距也日益拉大，核心区板块作为昆明城市窗口的整体形象亟须提升。从本世纪初至今，在二环、三环的住宅、商业逐步兴起的时候，一环板块挟裹着商业、地产、金融、文化等诸多概念的旗帜慢慢舒卷，代表着昆明楼市发展的最高水平市中心板块之于昆滇楼市，是标杆，更是旗帜。昆明市中心板块几经沧桑，其政治、经济、历史、人文的核心地位不可取代，更是昆明城市化发展的重要象征。上个世纪三四十年代，这里聚集了全昆明最具影响力的商业，集中了最具经济实力的品牌和商家，成为老昆明人的购物中心，该片区也借此成为兴盛渊源，一举奠定其在昆明城市的核心地位王者地位一直以来，昆明市中心的土地可谓是寸土寸金。尽管昆明正从单中心逐步向多中心的格局转变，但这毫不影响市中心板块的“王者地位。” 拥有上千年历史的核心区板块，依旧引得诸多品牌开发商竞相进入抢占制高点，大有“得市中心土地者得天下”之势。，昆明市政府公布了未来将在昆明商业金融中心及CBD核心区内建成四大昆明“地标”：尚义街66层摩天楼、吹箫巷225米高楼、白塔路百米“七彩之门”、西昌路昆钢科技大厦4座百米以上高楼。高楼带来地标、商业等综合效应。无论是从规划设计和建筑施工，这些超高建筑的出现都标志着昆明楼市将进入全新阶段。从一环板块的定位来看，昆明CBD核心区、市级商业中心、商业金融中心从整个商业金融中心内部的特征来看，盘龙江、北京路与环城北路、人民中路、东风东路、拓东路把中心城区分割成了“两纵四横”的局面，从而形成了商业与办公较为集中的区域，并形成了各自的特征。各路开发商纷纷进驻一环板块，在所辖区域内“垦金挖银”。除了昆明四大地标建筑各自锁定“门主”，赛伦地产开发的顺城、之江置业开发的昆明老街、长基地产开发的世纪中心大厦，一环路板块其他几个商业项目也在蓄势而动。比如，由星耀地产开发的星耀·绿岛商业项目，位于青年路，占地面积为2286.54平方米，预计将于今年年中推出；俊发地产一举拿下的原昆明纺织厂地块，即七彩俊园（商业体量达16万平米）其一期项目已经于年的7月25日正式推出。 稀缺的地段资源优势决定板块只能建中高端物业随着南亚之门、七彩之门等诸多超高层建筑的出现，板块的地标性建筑也将由原来的翠湖、金马碧鸡坊、工人文化宫等转变为这些超高层建筑周边将发展为新的小中心为了适应主城集约化的趋势，一环板块的楼盘将越长越高。目前一环板块各传统商圈分布比较分散，应该发挥联动优势，以更好地突出商业优势，重新挖掘传统商圈的价值。 序号 项目 产品类型 占地面积 房源情况 总户数： 1、 世纪之心 超高层 3598.2㎡ 2、 空间俊园 高层 7711㎡ 3、 版筑翠园 高层 53,027㎡ 1.27万 剩70余套 1429 建至10层以上 4、 南亚之门 普住高层 34500㎡ 未定 中旬开盘 800 打地基 5、 七彩俊园 复合 202001㎡ 1.8-2.1万 剩50% 1396 建至4-5层 6、 汇都国际2期 复合 27333㎡ 住宅1.8万 商铺8万 上旬开放 800 建至5-6层 7、 财富一号 小高层 商铺 82000㎡ —— 合计 —— 总面积410170㎡ 新推项目中世纪之心，七彩俊园的住宅均价最高，分别为2.1万-2.2万， 销售均价对比见下图： 新推项目规模总面积达到410170㎡ 中心板块楼盘开发理念分析 将楼盘按功能价值（有形的、实物的、实用的、基本的价值）和文化价值（无形的、心理的、理念的、品牌的、附加的价值）作为两个指标，以及高、中、低三个水平层次，可以将房地产开发模式划分为不同的类型，如下图： 功能价值（有形） 世纪之心 版筑翠园 高 汇都国际2期 财富一号 七彩俊园 中 南亚之门 低 低 中 高 文化价值（无形） 楼