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基于特征价格的房地产评估新方法 随着住房制度的改革和完善, 我国房地产市场将更加活跃, 房地产评估活动在房地产市场上发挥着越来越重要的作用。目前, 我国在房地产评估实践中采用的方法主要包括市场比较法、收益还原法和重置成本法, 其他评估方法往往由这三种方法派生而来。这些评估方法有各自的适用范围, 在实际操作中往往要受到一些条件的限制。由于房地产是一种异质商品, 物业之间在构成使用价值的各特征方面存在明显的差异, 国外常常采用特征价格模型来进行评估。特征价格方法从房地产特征的隐含价格出发进行评估, 可以对市场比较法、收益还原法和重置成本法等评估方法进行改进。 一、三大传统房地产评估方法的局限性 从房地产评估实践来看, 即使是同一房地产, 采用市场比较法、收益还原法和重置成本法所得的评估结果有时也相差较大。采用市场比较法, 要求存在较多的类似房地产的交易。如在一些房地产市场尚不够成熟的地区, 就很难采用这种方法进行估价。即使是在房地产市场比较发达的地区, 比较法也可能不大适用于某些情况, 如由于某些原因导致特定区域在一段较长的时期内没有发生房地产交易 。 收益还原法的基本思想简单明了, 也非常便于理解, 但是在计算中确定适当的还原利率和预测房地产未来纯收益并不容易。对于没有收益的房地产或者收益无法测算的房地产, 无法采用收益法实施评估, 而且未来收益的估算也受到企业经营管理水平的影响。在实际操作中, 还原利率的确定随意性大, 往往对评估结果产生较大影响。 从理论上讲, 只要是可以估算其成本的房地产, 都可以采用成本法估价。但是, 现实生活中房地产的价格取决于其效用, 而不是所花费的成本; 房地产成本的增加并不一定能增加其价值, 投入成本不多也不一定说明其价值不高。另外, 采用成本法进行估价比较费时费力, 难度最大的就是折旧的计算, 尤其是对陈旧的房地产, 往往是以估价人员的主观判断为依据, 同样会影响估价的准确性。 二 .特征价格法 (一)特征价值法及其理论依据 特征价值法又称Hedonic模型法和效用估价法，认为房地产由众多不同的特征组成，而房地产价格是由所有特征带给人们的效用决定的。由于各特征的数量及组合方式不同，使得房地产的价格产生差异。特征价格理论认为, 房地产是一种异质商品, 产品本身具有的一系列特征是效用产生的源泉, 不同特征结合在一起形成影响消费者总效用的特征包。虽然房地产的交易价格在市场上是可观察的, 但是房地产特征对应着隐含价格, 每个特征对应一个隐含市场, 整个房地产市场可被理解为由多个特征的隐含市场构成。 特征价格法的基本思路是：将房地产商品的价格分解，以显现出其各项特征的隐含价格，在保持房地产的特征不变的情况下，将房地产价格变动中的特征因素分解，从价格的总变动中逐项剔除特征变动的影响，剩下的便是纯粹由供求关系引起的价格变动。 　 （二）特征价格法的理论运用 特征价格定价方法近些年越来越多的被许多统计机构所接纳，并被认为是最有前途的定价方法。 目前特征价格模型在具体应用过程中通常采用的函数形式包括三种： （1）线性函数P=C0 +ΣCiXi+ε 线性函数中自变量和因变量均以线性形式进入模型，回归系数对应着特征的隐含价格，此时是一常数。 （2）对数函数lnP=C0 +ΣCilnXi+ε 对数函数自变量和因变量均以对数形式进入模型，回归系数对应着特征的价格弹性，此时是一个常数。 （3）半对数函数lnP=C0 +ΣCiXi+ε 函数自变量采用线性形式，因变量采用对数形式，回归系数对应的是特征变量每变动一个单位时，特征价格随之变动的增长率。 特征价格模型中：P 为城市住宅价格，C0 为除特征变量外其他影响价格的常量之和，Ci （ i0）为特征变量的特征价格，Xi 为特征变量，ε 为误差项。 具体应用时，选择哪一种函数形式应通过统计分析和假设检验确定，且进入模型的变量应符合统计显著性、符号与假设一致性等原则。一般来说，大多数研究者都是凭经验初步设定函数形式，然后不断地尝试和修正，直到认为函数形式能够解释样本数据的差异，并使得模型对样本数据的拟合满足要求。应用价值通过对特征价格理论的研究与应用，可以在各个方面找到平衡： 第一，可以为政府部门制定相关政策和评价提供依据。 第二，房地产开发商或房地产评估公司可以通过住宅的特征价格来进行产品的定价，从住宅的建筑面积、生活配套等特征因素进行综合考虑，合理定价。 第三，消费者选择购房时，可以运用住宅的特征价格来进行产品的估价，避免了从众心理，为消费者提供了决策依据，有助于消费者合理置业和投资决策。 第四，特征价格理论对判断城市房地产业发展状况带来了新的理论依据。目前，房地产业发展状况的判断依据主要是通过以下几个指标：投资额、商品房的空置率