衡阳市河景新城项目可行性研究报告.docVIP

湖南衡阳市石鼓区河景新城 项目可行性研究报告 目 录 第一章 总 论 1 1.1项目概况 1 1.2可研报告编制依据 3 1.3可研报告编制主要内容 3 1.4可研报告结论意见 4 第二章 项目建设背景及必要性 5 2.1项目建设背景 5 2.2项目建设的必要性 8 第三章 市场需求分析 11 3.1文化创意产业及发展预测 11 3.2 项目建设优势及市场预测 13 第四章 项目总体规划 17 4.1规划原则与依据 17 4.2指导思想 17 4.3项目总体规划 18 第五章 建设选址 24 5.1建设用地概况 24 5.2土地取得方式 25 5.3工程地质条件 25 5.4水文气象条件 26 第六章 工程建设方案 28 6.1项目编制依据 28 6.2规划建设原则 28 6.3工程建设方案 29 6.4主要技术经济指标 34 第七章 配套工程 35 7.1给水、排水 35 7.2采暖通风、空气调节 37 7.3电气系统 39 第八章 环境和生态影响分析 43 8.1编制依据 43 8.2主要污染源及污染物 43 8.3环境影响分析 44 8.4环境影响评价 46 第九章 节能、消防、防潮及地震安全 47 9.1节能 47 9.2消防 48 9.3防潮 51 9.4地震安全 52 第十章 劳动安全卫生 53 10.1编制依据 53 10.2劳动保护和安全措施 53 第十一章 组织机构及人员配置 56 11.1组织机构 56 11.2年工作日 56 11.3劳动定员 56 11.4人员来源及培训 57 11.5项目管理 58 第十二章 项目实施进度 59 12.1项目展示信息中心 59 12.2项目示范服务中心 59 第十三章 项目招投标方案 60 13.1编制依据 60 13.2招标组织形式及方式 61 13.3招标投标工作的安排 61 13.4招标方案 62 第十四章 投资估算与资金筹措 64 14.1投资估算编制依据 64 14.2投资估算资金构成 64 14.3资金来源 65 第十五章 效益分析 66 15.1经济效益分析 66 15.2社会效益分析 66 一、项目总论 项目背景 1.1 项目名称 衡阳市石鼓区河景新城项目可行性研究报告 1.2项目建设规模和内容 根据开发公司提供的相关资料，我们确定项目建设规模和内容如下表： 表1-1：项目规划设计指标 序号 名称 单位 合计 1 总用地面积 ㎡ 200000 2 总建筑面积(计容) ㎡ 868000 住宅（包括商业及酒店） ㎡ 700000 安置房 ㎡ 168000 3 容积率 3.50 4 建筑高度 m 100.0 5 土地使用年限 年 70 6 开发建设期 年 6 说明：项目总占地块面积约650亩，其中：市政绿化带及其它占地170亩，商住及酒店用地占480亩（拆迁安置房用地占约180亩，拆迁安置房16.8万平方米容积率1.4，商住及酒店占地约300亩容积率按衡阳规划上限3.5。拆迁安置房无地价。建设资金750元|平方计入成本）以上数据是与石鼓区政府部门沟通初步得知。故本研究报告所有相关测算暂按以上数据测算。 可行性研究结论 2.1市场预测 根据调查，项目地块所属的衡阳市石鼓区，发展目标是城市河滨居住区。目前区域房地产开发并不成熟，属于市场的一个待开发区域。随着区域交通、配套及核心产业等方面的打造，可预见本项目发展商品住宅仍拥有较广阔的市场前景。 2.2项目建设进度 项目计划于2013年底完成前期准备及设计报建阶段，2013年10月动工建设，整个项目分三期或四期分批开发，开发建设周期历时约6年时间。 2.3投资估算 根据估算，项目总投资256,390万元，包括土地及前期费用30,000万元，建筑安装工程费187,600万元等。项目开发成本(不含管理费用、财务费用和销售费用)达235,271万元，资金自筹解决。 表1-2：项目总投资估算表 序号 项目 单价(元) 面积（㎡） 总投资(万元) 　 开发建设总投资 2,954 868,000 256,390 1 开发成本 2,710 200,000 235,271 1.1 土地成本 1,500 200,000 30,000 1.2 前期工程费 60 868,000 5,190 1.3 建筑安装工程费 2,161 868,000 187,600 1.4 开发期间税费 65 868,000 5,628 1.5 不可预见费 79 868,000 6,853 2 开发费用 243.316 868000 21119.9 2.1 管理费用 81 868,000 7,058 2.2 财务费用 0 868,000 0 2.3 销售费用 162 868,000 14,0