第一次作业项目投资分析0714.docVIP

项目投资分析 1、 成本分析 l．1土地成本 本住宅小区项目为中高档商品房项目,分期开发,其中四期用地面积为56621平方米,土地成本总费用为2974万元，311.8元／平方米。 l．2建安工程费 在这个项目中，建安工程费按多层和小高层建安费用计，为1130.92元／建筑平方米。则建安工程费总计10787万元。 1．3前期工程费 前期工程费为1965万元。 1．4基础设施配套费 基础设施配套包括供电、供水、暖气、煤气、雨污水排水、电信、绿化、小区道路建设等，总共为2957万元。 1．5不可预见费 按以上工程费用的3％提取，共计932万元。 1．6开发费用 开发费用包含有管理费用和销售费用。其中，管理费以工程建设费的4％提取，销售费用分广告及市场推广费、销售代理费和销售手续费三部分。开发费用总计2124万元。 1．7 税费 税金包括5.8%的营业税和0.5%的土地增值税，总额为1958万元。 1．8总成本 总开发建设投资为以上几顶之和。共计23697万元；平均每建筑平方米的成本为2482.4元／平方米。上述各项成本占总成本的比重分别为：土地成本：12.55％；建安工程费：45.52％；开发费用：8.96％；基础设施配套费：12.48%；其他配套费：20.49％（见下图）。 投资及成本估算 序号 项目 本次取值 投资额 单位成本（元/m2） 一 土地成本 1 地价 2 土地抵押贷款利息 小计 二 开发前期费用 1 总规设计费 2 建筑设计费 多层 小高层 3 人防工程费 按总建筑面积 18元/m2 4 放线测量费 3400元/栋，共22栋 5 地质勘察费 5元/m2 6 基础设施配套费 80m2 7 消防培训费 380元/人 小计 三 建安工程 1 土建工程 多层框架 元/m2 小高层 元/m2 2 人防地下室 4200 3 外墙保温 150 小计 四 基础设施费（红线内外工程费） 1 供电工程 元/m2 2 供水工程 元/m2 3 煤气工程 元/m2 4 排水工程 元/m2 5 道路工程 元/m2 6 园林绿化工程 元/m2 7 照明工程 元/m2 8 安防工程 元/m2 小计 00 320.00 五 工程前期费用（一费制） 1 白蚁防治费 1.2元/m2 1.2 2 固体垃圾处理费 12元/m2 12 3 环卫清运费 6元/m2 6 4 档案保证金 3000元/项 3000 5 商砼保证金 10元/m2 4 6 墙改专项费 8元/m2 8 7 质量监督费 造价*0.14% 0.14% 8 安全监督费 造价*0.03% 0.03% 9 交易服务费 造价*0.08% 0.08% 10 商砼交易费 造价*0.09% 0.09% 11 深基坑造价咨询 造价*0.7% 0.70% 12 代收印花税 成交价*0.05% 0.05% 13 招标代理费 0.7元/m2 0.7 14 造价咨询费 10.59元/m2 10.59 15 工程监理费 40元/m2 20 16 临时设施费 2元/m2 2 17 临时施工水电工程 2元/m2 2 18 临时施工道路工程 1元/m2 1 19 工地围墙费 3元/m2 3 20 沉降观测费 0.8元/m2 0.8 小计 六 管理费用 1 管理费用（土地成本+前期开发费+建安工程费+基础） 4% 2 不可预见费（建安工程费+基础设施费+公建配套设施） 3% 小计 七 销售费用 1 销售代理费 多层 1.7% 小高层 2 广告费 *销售价 1% 3 总登记费用 商品房 元/m2 3 4 房屋测量费 住宅 元/m2 1.36 商业 元/m2 综合 元/m2 小计 八 工程竣工验收费用 1 竣工测量费 0.8 2 房屋维修基金 16.6 小计 九 税金 1 营业税 5.80% 5.80% 2 土地增值税 0