青浦区徐泾镇金联村(1612丘)土地使用权报告(定稿)土地估价.doc

房地产抵押估价报告 估价项目名称：关于上海市青浦区徐泾镇金联村（16/12丘）工业用地抵押估价报告 委 托 方：上海叶迪橱具有限公司 估 价 方：上海东洲房地产估价有限公司上海东洲不动产评估有限公司 估 价 人 员 ：徐 静 唐晋文 估价作业日期：2011年11月8日～2011年11月14日 估价报告编号：沪东洲房估报字（20）A0号 目 录 一、 致 委 托 方 函 1 二、 估 价 师 声 明 2 三、 估价的假设、限制条件和特别事项说明 3 （一） 估价假设条件 3 （二） 估价限制条件 3 （三） 特别事项说明 4 四、 房地产抵押风险分析及估价报告使用提示 6 五、 估 价 结 果 报 告 7 （一） 委托方 7 （二） 估价方 7 （三） 估价对象概况 8 （四） 估价目的 12 （五） 估价时点 12 （六） 价值定义 12 （七） 估价依据 13 （八） 估价原则 13 （九） 估价方法 14 （十） 估价结果 16 （十一）变现能力及风险分析 16 （十二）估价人员 17 （十三）估价作业日期 18 （十四）估价报告应用的有效期 18 六、 附 件 19 （一） 估价业务约定书复印件; 19 （二） 《上海市房地产权证》复印件； 19 （三） 《上海市房地产登记册》复印件； 19 （四） 委托方及权利人《企业法人营业执照》复印件； 19 （五） 委托方提供的《承诺函》复印件 19 （六） 委托方提供的《同意抵押证明》复印件； 19 （七） 估价对象地理位置示意图； 19 （八） 估价对象现场照片； 19 （九） 估价机构的营业执照及组织机构代码证复印件； 19 （十） 估价机构的资质证书； 19 （十一）估价人员的执业证书。 19 七、 估 价 技 术 报 告 20 （一）实物状况描述与分析 20 （二）权益状况描述与分析 21 （三）区位状况描述与分析 22 （四）市场背景描述与分析 25 （五）最高最佳使用分析 34 （六）估价方法的选用 35 （七）估价测算过程 36 （八）估价结果确定 48 致 委 托 方 函 上海叶迪橱具有限公司： 受贵方的委托，估价人员遵循科学、公正、客观、合理的估价原则，按照国家规定的技术规范和估价程序，综合评定贵方委托的房地产价值，估价结果如下： （一）估价对象：青浦区徐泾镇金联村（16/12丘）使用权面积。（二）估价目的：为中国工商银行青浦支行确定对上海叶迪橱具有限公司的贷款发放额度提供 （三）估价方法：成本法和市场比较法 （四）价值类型：抵押价值 （）估价时点：2011年11月8日 （）估价结果：无法定优先受偿权利下的公开市场总价：RMB万元（大写：人民币贰仟贰佰肆拾万元整） 注：1、估价结果受报告中已说明的假设和限制条件的制约。 2、本报告仅于中国工商银行青浦支行使用。 3、经查询《上海市房地产登记册》，估价对象法定优先受偿款 上海东洲房地产估价有限公司 法定代表人：周佩祥 2011年11月14日 估 价 师 声 明 我们郑重声明： （一）我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的； （二）本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制； （三）我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见； （四）我们依照中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999《房地产估价规范》及建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合颁布的《房地产抵押估价指导意见》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告； （五）本公司注册房地产估价师已于2011年11月8日对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘并进行了记录，但仅限于对估价对象建筑外观与目前使用状况。估价人员不承担对估价对象建筑结构、质量进行调查、核实的责任，也不承担对其他被遮盖、未暴露及难于接触的部分进行检视的责任； （六）没有人对本估价报告提供了重要专业帮助； （七）本估价报告需经估价人员签名盖章并加盖估价机构公章，在估价报告使用的有效期内，作为一个整体时有效，复印件无效。 （八）本估价报告依据了委托方提供相关资料，委托方应对资料的真实性、合法性、完整性、准确性和有效性负责。因资料失实造成评估结果有误差的，估价机构和估价人员不承担相应责任。 参加本次估价的注册房地产估价师签名、盖章 估价的假设、限制条件和特别事项说明 估价假设条件 1、本次估价以房地产权证登记的合法用途作为估价依据。 2、本次估价采用了公开市场价值标准，假定估价对象在估价时点的房地产市场为公开、平等、自愿的公开交易市场，即能满足以下假设： （1