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昆明 ·东川 家 用 电 器 城 项 目 建 议 书 攀 枝 花 泰 力 咨 询 有 限 公 司 二 0 0 八 年 九 月  第一章 项目单位基本情况 开发商昆明市东川环宇房地产开发有限公司是注册于东川区的一家具有独立法人的从事房地产开发的专业公司，公司注册资金333万元。法定代表人：欧阳晓麟，公司成立于是1996年月1月，四级房地产开发资质。近两年来，开发的项目有东川区政府住宅、宇斯小区住宅等项目，取得了较好的经济和社会效益。 第二章 项目建设的必要性 一、 东川区近两年经济发展情况 2007年东川实现地区生产总值32亿元，同比增长19.7%，是东川行政区划六年来，增长最快的一年。财政总收入完成9.7亿元，增长65.6%，其中地方财政收入3.8亿元，同比增长65.1%；固定资产投资实现19.5亿元，同比增长50%。主要经济指标创造了历史最好水平。 2008年经济社会发展的主要目标为：全区生产总值增长20%以上；地方财政收入增长25%；全社会固定资产投资增长15%；社会消费品零售总额增长12%；城镇居民人均可支配收入增长12%；农民人均纯收入增长18%；城镇登记失业率下降5个百分点。主要指标均大幅度高于全省平均水平。 二、东川区市场情况 1、普通商业 普通商业即定位为服装、百货、食品、日常生活用品等类型。目前东川区的普通商业圈主要有： 凯通路商圈： 凯通路是东川区零售业的发源地，也是东川区的商业核心。随着城市政治、经济、文化的提升，该商圈的商业地位将日渐上升，在该城区消费者心目中的地位非常重要。凯通路商业形态丰富，既有传统的百货商场和个体经营店铺，又有现代的名牌专卖连锁店和超市。是城区居民日常生活用品主要购买场所。 该区域有40多家大小服饰店，是东川区店铺租金较高，人气较旺的商业场所。但是由于该区域主要经营中、低档服饰，名品服饰散落其中，不成规模，严重影响品牌服饰的形象，使品牌服饰的经营处于尴尬境地。品牌服饰迫切需要一个集中展示的舞台。因此，集中名品，为品牌服饰提供规模经营的平台，应该成为东川服饰业经营发展的方向。 通讯类主要集中在凯通路中段，如诺基亚、摩托罗拉、TCL、三星、波导通讯店等。该区域店铺多以多品牌同时经营的形式出现，品牌专卖店的形式较少，而且这些店铺普遍规模小，消费者在选购商品时，挑选商品余地不大。进一步集中各品牌商，统一经营，将会带来良好的规模效益。 综上所述，凯通路商圈的特点为： 1）地理位置得天独厚，辐射区域较大。 2）商圈内人口密集度高，人流量大，市场人气旺盛。 3）总体规模较大，但个体规模普遍较小，主题性不突出，因此注重规模经营是取胜法宝之一。 4）商圈内待建商业项目随着旧城改造的加快，将会逐渐增多。 5）商圈内商业形态丰富，经营品种多样，商业环境相对成熟。 桂苑路商圈： 桂苑路是区政府、法院、公安局、财政局、环保局等行政机关所在地，东川区各大行政事业单位大都聚集于此。 该区域人口密集度相对较高，医院、学校、幼儿园等配套设施完善，是东川的政治、文化中心。桂苑路商圈以桂苑路为轴，北起炎山路，西至花鸟市场，呈现近似“十”字状分布。该商业圈以经营服装、电脑、建材、百货为主，由桂苑路商业街上100多家各类街铺构成。 碧云路商圈： 该商圈主要由华联超市（营业面积约2500m2，装修简陋、经营品种局限性大，没有特色）、农贸市场、新桥综合市场、二十余家小餐饮、医院、粮油批发等构成，主要服务于大众消费人群。个体店面多为传统的铺面，装修落后、经营状况不佳。其主要经营范围为餐饮娱乐、日用百货、美容美发等业态。 从以上东川区几条主要商业干道的调查可以得出结论： 东川区的商业还是以相对独立的小门面为主经营。统一经营、统一管理、品种齐全的中、大型商场较少，但就其整个规模与数量对于目前东川区的常驻人口而言应处于一个相对平衡的状态。近两年来，几个较大型住宅小区的相继建设，对商业圈的重新整合有一定的要求，但这些开发商在规划时都考虑了小区居民对商业网点的要求。如果在旧城区再考虑较大型的普通商业网点，则出现经营状况欠佳的可能性较大。 2、专业市场 专业市场主要为：生产资料类、建筑建材装饰装修类、餐饮、娱乐类、家电类。 生产资料类 农牧渔业、农机、农具、机电产品及其配件的批发与销售的生产资料市场在东川新、旧城区基本是空缺，有一些零售点也与其它商品相互混合销售，就其品种、品质、可选择程度根本无从谈起，迫使需求者舍近求远去昆明或周边地区购买。 建筑、建材装饰类 东川区近几年来，特别是近三年，城区年新建住宅在20万平方米左右，对建材、装饰类材料（如钢材类、高压板、木工板、多层板、磁砖、卫生洁具、油漆、内外墙涂料，五金产品）的需求量较大，经过对整个城区的调查，钢材类有昆钢一个