房地产价格制定策略.ppt

住宅价格表的制作 一、定价目标 二、价格制定 1、公式（重点） 2、取值（重点） 3、步骤 三、价格审核（重点） 四、价格统计 五、定价说明书 六、实例演示 目 标 快速 均衡 合理的价位 定价方法取得发展商认同 一、定价目标 二、价格制定 1、公式 2、取值 3、步骤 三、价格审核 四、价格统计 五、定价说明书 六、实例演示 销售总额折前×综合折扣 实收均价 = 总建筑面积 2种常用的方法 方法二、系数修正法 参数释义 均价—— 项目要实现的均价。 水平系数—— 反映各户型在同一水平面（一般以中间楼层为准）的价值差异。包括户型、朝向、景观、噪声、畅销度五大因素； 垂直系数\层差——反映各户型在垂直方向的价值差异。包括景观、视野、通风、灰尘、噪声、虫害、安全、私密性、心理优越度、乘电梯便利度等。 特殊系数\干扰——反映各户型在垂直方向上局部楼层的价值突变。如机房、建筑物遮挡等干扰、带4、8楼层的风水讲究、非赠送面积的奇偶层差异等。 增值系数——反映增送面积、带装修等方面的增值。如赠送凸窗、入户花园、露台、阳台等。 赠送面积——不计容积率部分的水平投影面积。 折算率——反映赠送面积的可利用价值性。 实用率——等于套内建筑面积÷建筑面积。 一、定价目标 二、价格制定 1、公式 2、取值 3、步骤 三、价格审核 四、价格统计 五、定价说明书 六、实例演示 水平系数=∑权重×分值×10÷100 四大水平因素权重 朝 向 水平系数各因素差幅取值参考 矩形模式的应用 梯形模式的应用 倒梯形模式的应用 椭圆模式的应用 沙漏模式的应用 R综合=（R一次性×P一次性+R按揭×P按揭）×（R关系×P关系+1-P关系）×（R前期×P前期+1-P前期） =（0.96×15%+0.98×85%) ×(0.99×10%+1-10%) ×(0.97×40%+1-40%) =0.977×0.999×0.988 ≈0.9643 =0.964(取整到小数点后3位) 一、定价目标 二、价格制定 1、公式 2、取值 3、步骤 三、价格审核 四、价格统计 五、定价说明书 六、实例演示 步 骤 一、定价目标 二、价格制定 1、公式 2、取值 3、步骤 三、价格审核 四、价格统计 五、定价说明书 六、实例演示 面积: 各单位的建筑面积、套内建筑面积 各栋建筑面积、套内建筑面积 总建筑面积、总套内建筑面积 方法: 项目组及售楼代表核对各单位面积； 分栋汇总，将查丈报告分栋汇总面积和总面积标注在旁边核对. 价格: 检查单元格引用是否正确（特别是奇偶层面积）; 用函数SUM求和时,要注意不要把不应求和的隐藏单元格计算在内; 乘除时是否用函数ROUND进行四舍五入。 将标准层综合系数标于平面图上 一、定价目标 二、价格制定 1、公式 2、取值 3、步骤 三、价格审核 四、价格统计 五、定价说明书 六、实例演示 一、定价目标 二、价格制定 1、公式 2、取值 3、步骤 三、价格审核 四、价格统计 五、定价说明书 六、实例演示 Exel应用 统计函数 SUM（） …………求和 AVERGE（） …………平均值 COUNT（） …………个数 COUNTIF（）…………满足某条件的个数 MAX（） …………最大值 MIN（） …………最小值 数字函数 ROUND（） …………四舍五入 INT（） …………取整 操作 拆分窗口 冻结窗口 隐藏、取消隐藏 单元格的引用：A2、$A$2、$A2、A$2的区别 选择性粘贴：粘贴链接 价格审核 合理性?总价 各单元排序是否合理？ 同一单元不同楼层价差是否合理？ 是否有因误操作造成的明显错误？（曲线突变） 有利于售楼员掌握价格规律，便于引导客户。 注：若有竞争对手价格，可加入比较 价格审核 合理性?总价 小屏障: 小区内外3房 97-102㎡ 1 2 3 4 5 6 7 8 无屏障: 水景3房与园林3+1 102㎡ 110㎡ 小屏障: 园林2+1与路边3房 78㎡ 97㎡ 大屏障: 园林2+1与路边2房 78㎡ 65㎡ 9 各户型的总价排序是否合理? 各户型的最低最高总价及差额是否合理? 各户型间的竞争度设计是否合理? 与竞争对手同类产品是否有竞争力? 投资性物业的租金能