规划设计方案建议物业(案例).docVIP

一、关于物业管理用房的规划设计建议 1、根据《物业管理条例》和《成都市物业管理用房规定》，以满足相关物业的管理需要，综合物业管理服务中心办公用房，选址避开与业主生活相冲突、干扰的地方，设计一处面积不少于XX平方米员工食堂，体现公司的人性化管理。 2、物业管理用房应为永久性建筑，并具有相应的规划审批手续。电梯井、管道井、楼梯间、垃圾房、变电室、设备间、消防控制室、监控室、公共门厅、过道、车棚（棚）、车库、人防工程、社区配套用房、临时性建筑、室内不足10平米及室内层高不足2.2米的房屋，不得作为物业管理用房。 3、物业管理用房三项具体标准：办公室、食堂、宿舍、卫生间进行简单装修，并达到办公生活条件；符合安全、消防、环保、卫生等要求，给排水、供电、通风、供暖、天然气、空调等具备正常使用功能，并独立计费；物业管理区域内配置通信、有线电视、宽带等设施的，应当在物业管理用房内预留端口，具备正常使用功能。 二、关于园区出入口设计的规划建议 1、本着封闭管理的理念，均建议设计为机动车直接入库，地面以上部分不予预留机动车位，园区只保留消防通道。（根据地产开发产品的定位调整） 2、秉承园区内人车分流的设计理念，改善地下车场入户电梯处的（比如设计坡道）设计，方便业主大件货物、家具可从地下车场直达。 3、建议地下室车车辆出入口位置充分考虑到出入的安全问题以及车辆转弯半径，安装道闸管理系统的安装位置（杜绝在半坡上设置安装道闸管理系统）。 4、建议在主出入口和次入口车辆、步行出入口处设立门禁刷卡系统，业主刷卡进入园区，实现封闭式完全管理。 5、采用对讲系统与密码开锁功能相结合门禁控制设备系统（根据地产开发的产品定位）。园区、广场人行步梯以及其他需要控制人员出入的地方要配置独立的门禁系统。各出入口门禁现场控制器均与消防控制中心连锁。当出现火警等情况时实现消防联动，由园区中心统一开启遥控开启前端所控门区。门禁IC卡与车辆管理系统IC卡共用，实现园区一卡能通。 6、为了能对园区的车辆进行有效的管理，需要在地下车库出入口设置道闸智能化感应IC卡停车管理计费系统。既可以给用户提供极大便利，又最大限度地提高后期管理的工作效率。道闸地感线圈线路设计为暗装线路，避免后期二次对地面的开凿破坏。智能道闸应具备二级防砸保护有措施。车辆管理系统感应IC卡的感应距离不小于150mm。 三、园区其它规划建议 1、机动车车位建议按不少于1:1的比例设置，建议非机动车停放车位按1:3的比例设置并配备电动车智能充电管理系统。 2、根据地产开发产品规划，住宅、租住区、回迁区、商业区域及公共区域应充分设计配置自动智能化安防设备的措施，避免留有安防死角。 3、水、电部分，商业和住宅需在设计上系统独立分开，商业和住宅做独立的给排水系统。并设计沉淀池、隔油池以及相关配套设施。 4、缓坡式草坪在周界增加路沿石阻挡泥土冲刷，园区绿化回填时一定要确保土质质量和种植所需土层厚度，严禁使用建筑垃圾和非种植土壤。 5、针对地产开发产品地理区域的主要特点是春、秋季大风多、相对气候干燥，应合理设计足够的绿化取水点，以保证后期的浇灌养护。 6、在景观设计上，沙尘天气较多地理区域气候条件以及水质因素不利于规划设计水系景观。由于水系的维护成本较高，建议在设计水系景观时，以浅水为主，景观水经沙沉过滤，循环利用以降低后期的维护成本。 7、水系景观喷泉水池应设置独立排水系统，水系景观喷泉水池内均贴釉面瓷砖便于后期的清理保洁维护。水系景观喷泉水池地面设计排水坡度至排水集水坑。设计排放集水坑不小于1米×1米×0.8米。水系景观喷泉水池水的排放设计为落差自流排放。 8、广场及公共区域地面的雨水排放，均应设计为暗沟排放。 9、公共区域出入口、人行道地面建议采用防滑材质。 10、地下室及水泥硬化未铺装地面，在设计和施工工艺上注意防起沙处理。 11、公共区域、广场按划分功能块设置栅栏或隔离墩。各住宅、租住区、回迁区、商业区域及公共区域地上建议采用栅栏或景观绿化进行使用功能隔离，便于后期业主使用管理。 12、公共区域及公共设施的水、电、气、暖等能耗均应设置独立的计量装置。如：照明系统（路灯、草坪灯、夜景照明、车库照明、楼道照明）、电梯系统（按台加装计量）、给排水系统、空调系统、消防系统等按装独立用电计量系统；绿化、办公、水系等加装独立用水计量。 13、路灯系统、车库照明系统（建议设计为间隔网格布线方案）设计时刻分路控制，达到不同时段开启不同回路的路灯，便于能耗控制。 14、考虑园区人行出入口设计门禁系统和视频对讲主机，车行出入口设置全自动道闸管理系统，以降低后期物业管理运行成本的投入。 15、外墙面飘窗、空调板（应满足业主使用）应设置向外一定坡度，防止雨水存留渗漏。空调冷凝水必须集中导流排放至雨水管道或沟内。 16、外墙保温阴阳角、结合处