XX住宅楼写字楼项目可行性研究报告(修改).docVIP

住宅楼写字楼建设项目 可 行 性 研 究 报 告 二〇一二年十月 目 录 第一章 概 述 1 1.1 项目简介 1 1.2项目单位概况 1 1.3 编制依据及研究范围 3 1.4 编制原则 4 1.5 研究过程 5 1.6 可行性研究概要 5 1.7 结论简述 6 第二章 项目建设背景及必要性 7 2.1 项目建设背景 7 2.2 项目建设的必要性 15 第三章 需求分析及建设规模 16 3.1需求分析 16 3.2 建设规模 17 3.3 建设内容 17 第四章 建设地点及建设条件 18 4.1建设地点 18 4.2 建设条件 18 4.3 建筑材料 20 第五章 工程设计方案 21 5.1 设计思想 21 5.2 主要规范、规程及规定 21 5.3设计方案 22 5.4 公用辅助工程 25 第六章 环境保护 29 6.1 设计依据 29 6.2 环境保护措施 29 第七章 消防 31 7.1 设计依据 31 7.2 消防通道 31 7.3 疏散通道 31 7.4 室外消防给水系统 32 7.5 室内消防给水系统 32 7.6 灭火器配置 32 第八章 节能及节水 33 8.1节能设计标准、规范 33 8.2 节能措施 35 8.3节能效果分析 38 8.4节水措施 39 第九章 安全卫生 40 9.1设计依据 40 9.2主要危害因素分析 40 9.3安全与卫生防范措施 41 第十章 组织管理 43 10.1 建立健全管理机构 43 10.2 实行项目负责制 44 10.3 项目实施按“三制”执行 44 10.4 加强资金管理 44 第十一章 项目招标 45 11.1 招标范围 45 11.2 招标组织形式 45 11.3 招标方式 46 第十二章 项目实施进度 47 第十三章 投资估算和资金筹措 49 13.1 估算依据 49 13.2 投资估算 49 第十四章 经济效益及社会效益 51 14.1经济效益 52 14.2社会效益 52 第十五章 结论及建议 53 15.1 结论 53 15.2 建议 53 总论 1、项目位置及背景 本项目处在XX市XX区XX中路，西临XX超市，南临XX大厦，北靠XX公寓、XXXX电子公司，东临XX厂及XX厂。地理位置优越，环境幽雅。 XX地区是XX市泛CBD区域，因受CBD及XX商圈的影响已逐渐成为XX最活跃和繁荣区域。XX外销公寓最为集中，并有少量商务大厦及商住楼，代表性的项目有XX、XX公寓、XX、XX公寓等，每平方米均价8500元以上。本项目最近区域的商品房的销售为XX大厦，其均价为7200元/平米，销售情况良好，但XX大厦是塔楼，而本项目为板楼，其间的差价应在500元左右。 XX地区同时又是京城规划中的10个边缘集团之一，10个边缘集团所在区域以东五环沿线为主，如XX(XX)、XX、XX庄、XX和XX苑均处于XX环的XX市东部地区。其余的5个边缘集团则分布在五环沿线的南部、西部和北部地区。据XX公司的调查显示，边缘集团范围内在售的117个项目中，XX集团占5个、XX集团占6个、XX集团占16个，XX集团占37个、XX集团占18个、XX集团2个、XX集团9个、XX集团9个、XX集团15个。由此可以看出东五环和北五环沿线的边缘集团发展较快，特别是XX集团的XX和XX集团已成为楼市中的热点区域。有关人士认为，无论是价格还是环境，五环沿线的边缘集团都有着城区不可比拟的优势，特别是随着五环路的加紧建设和私家车的逐渐普及，XX地区成为住宅旺地已指日可待。 2、项目概况： 本项目占地面积19200平米，总建筑面积87300平米，建筑规模为地下8000平米，地上79300平米，建筑容积率为4.11，分为两栋住宅楼、一栋写字楼共三栋单体建筑，地下两层、地上14-16层。经估算，工程总造价约4.3亿元，住宅楼销售部分每平米造价为4712元，写字楼销售部分每平米造价5824元。项目总的销售保本价格为5684元/平米。针对兆隆大厦的均价7200元/平米的塔楼销售价格，同时考虑资金的回笼速度，本项目住宅楼的销售价格低定位在6000元/平米，写字楼销售价格定位在8000元/平米，销售收入为5.12亿元，公司实际投资20158万元，销售净利润为4598万元，投资回报率为24%。 XX市住宅市场分析 1、XX房地产市场发展状况 XX市自1978年以来国民经济呈现出高速增长的态势，GDP的平均年增长率为15.27%，除个别年份以外均保持10%以上的经济增长速度，近5 年经济发展态势平稳没有出现大起大落的计划经济发展特点，说明XX市的市场进程有了较大的提高。 房地产投资作为固定资产投资是拉动经济增长的有效手段，房地产作为高值耐用消费品可启动消费，同时房地产业具有产