商品房买卖合同总结.docxVIP

根据对重庆公司已有诉讼案例的分析，结合网上能检索到的案例，我对整个商品房买卖过程中容易引起诉讼的环节进行了总结。对每一种诉讼类别进行了法律分析，并提出了一些建议与完善的措施，供参考，如下。认购阶段的诉讼风险在认购阶段，有两种认购形态。一是抵押房的认购，二是非抵押房的认购。从合同法角度看，认购协议和认购书都是无名合同，我国法律尚没有对这种合同进行规定；从法理角度看，认购协议和认购书都是预约合同，合同双方的主要义务是依据预约合同诚信地进行磋商，订立本约（商品房买卖合同）。尽管我国法律尚没有规定预约合同，但认购协议和认购书本质上仍然是一种契约，这应该是没有异议的，所以仍应适用《合同法》的规定。违反认购协议也即违约，应承担违约责任。由于认购协议和认购书中往往约定的是定金，并没有约定违约金，加之我国合同法规定定金罚则和违约金只能二选一，所以一方违约时，往往是按定金罚则来确定违约责任，这也使许多人主张认购协议是一种定金合同。以上是对认购协议和认购书的法律性质进行的分析，以下列举认购阶段常见的诉讼情形，并对其中的法律关系作分析。常见的情形有：（一）我司未能在认购协议约定的时间内解除抵押，客户要求双倍返还定金（二）认购书已签，我公司无违约行为，客户要求退还定金或双倍返还认购书已签，房价上涨，开发商企图毁约（一）我公司未在认购协议约定的期限内解除抵押，客户要求双倍返还定金。我公司在认购协议书中都约定了“如果不能在90日内解除抵押，客户可以选择解除认购协议，我公司退还定金，互不承担违约责任”这样的条款。这一条款不管从法律上是讲得通的，因为认购协议只是一种预约，开发商并不负必然的与客户订立买卖合同的义务。在实务中，法院对这一约定往往也是持认可的态度。如江涛、杨明霞诉恒大地产江津公司的案子，就是这种情形。在这种情形中，开发商被判双倍返还定金的可能性非常小，基本都是承担定金返还责任。由于我公司的目的是销售房屋，所以对认购协议中“90日”这一期限可以考虑适当延长，比如延长到6个月。这样可以给我公司更长的解除抵押的时间，以更好实现销售回款这一目的。此外，在认购协议中有“客户须于抵押解除后3日内前来签订买卖合同”这样的规定，而客观情况是签约的通知往往是以函告的方式向客户发出，而客户可能出于没有空余时间或者未能及时筹集好首付款等原因，未能在3日内前来签订买卖合同。所以在以后的认购协议中可以考虑将这一期限适当延长，比如延长为7天。这样既给了客户宽限期，也不至于拖延时间太长影响公司的销售回款。也正因如此，对于客户在合理的逾期期限内前来签到买卖合同并缴纳首付款的，我司应不追究其违约责任，而应该与之签约。综上，对这一情形的建议有以下几点：将认购协议中“90日”内解除抵押的时间修改为“180日”将客户须于抵押解除后“3天”内的时间修改为“7天”对于合理的逾期期限内来签订买卖合同并缴纳首付款的，我司应予以同意（二）认购书已签，我公司无违约行为，客户要求退定金或双倍返还。在这种情形中，我公司无违约行为，但客户有时还是会要求退还定金或双倍返还。常见的理由有：（1）客户年龄偏大，顾虑不能取得银行贷款；（2）签了认购协议后房价下跌，客户不想继续履约，拒签买卖合同；（3）签订认购协议后，国家提高贷款利率或出台限购政策，购房者拒绝继续履约；（4）在磋商商品房买卖合同时，双方不能就买卖合同的某些条款达成一致。最近的某客户诉自贡公司的案例就是属于上述第（1）种情形，客户签订认购协议后顾虑不能取得银行贷款于是提出了更名；但由于我司对认购协议更名的规定很严格（报主管副总裁），客户更名的要求并未得到我司同意，于是客户提起了诉讼。在这种情形中，从法律角度看我司完全可以不退还定金，但在实务中，我司往往从考虑公司品牌形象的角度出发选择退还客户定金。2010年发生的陈挚诉恒大地产重庆公司的案例则属于上述第（2）种情形，客户签订认购协议后，我公司按时解除了抵押并通知客户来签合同，但房价有些下跌，客户不想继续履约，于是起诉要求退还定金。此案最终和解结案，我公司退还了定金，理由是维护公司品牌。对于以上的这两种情形，我司在应对时该采取何种态度，我个人觉得需要分类考虑：一、如果诉讼只是个案，例如上面的两个案例；我公司从法律上讲即使可以不退定金，在实务操作时也可以选择退还定金进行和解，一来是出于维护品牌的需要，二来是不要因为个案影响了公司的正常销售和运营；二、如果诉讼不是个别的，而是大规模的客户要求退定金（这种情形经常发生在房价下跌时），我司则不能轻易选择退还定金，因为一旦开始退还定金，则退还的数量将是巨大的；同时可能引起已经签了买卖合同的客户也要求解除合同，退还已付房款。最近北京通州的某些楼盘因为房价下跌，引起客户“维权”，要求退房和退补差价就是很好的案例，我司涪陵项目的降价事件也是一个佐证。在碰到此类情形时，