招商操作实务培训20080803.pptVIP

本部分第一节培训结束，谢谢诸位！ 陈辉 2008年7月于临沂 ★商业地产当前之痛—短线操作 一、商业地产短线操作原因分析 1、商业房地产开发利润远远高于商业经营利润 2、商业地产承受着巨大的资金压力 3、开发商缺少商业地产的开发经验 二、商业地产短线操作带来的问题 1、商业网点布局不合理，造成商业资源和社会资源严重浪费 2、商业设施利用率低 3、商业地产后期营运困难，规模优势难以发挥 4、容易造成经济纠纷，引起社会问题 ★商业地产当前之痛—短线操作 三、如何解决商业地产短线操作问题 1、重新调整自身定位 2、建立商业地产新型资金筹措模式 3、适时引入运营的专业中介商 4、推动商业资本与地产资本融合 5、加强政府对商业地产的宏观调控力度 6、加强商业地产理论研究 MALL当前在国内的发展 近年来，MALL在我国方兴未艾，对MALL的兴建如火如荼，而且其兴建的速度和规模惊人。有资料显示，目前全国已经建成并营业的有54个，正在兴建的有200多个，大多分布在北京、上海、广州等经济发达的大中型城市。笔者认为MALL兴建热潮高涨主要有两个因素：政府可以借此提高就业、增加税收、兴旺市场、繁荣经济、亮丽市容等政绩；房地产商抵御不了扩张的诱惑，希望借助MALL的影响力盘活周围的房地产价格。 MALL当前在国内的发展 一、我国MALL发展现状 （一）奢侈品市场的发展加大中高档MALL的需求 （二）MALL逐渐成为商业地产的主流产品 （三）MALL招商难、选址难将继续存在 （四）商业地产正由开发时代转向运营时代 MALL当前在国内的发展 商业地产正由开发时代转向运营时代 商业地产的开发正由最初的感性向理性过渡。更多的开发商认识到，专业化和国际化的操作是商业项目成功的基本保障。 目前，我国MALL平均面积从2003年的9万多平方米下降到2006年的6.5万平方米。平均面积的减小，意味着地产商对MALL不再盲目求大。商业地产开发从最初的感性转向理性。出租型MALL均具有较高的运营水平，年租金增长率基本可保证在5%左右，有的甚至高达20%，表现出了较强的竞争力。近期的市场表明商业地产正由产权式销售向持有型转变。在这样的情况下，开发商更多的是去思考通过运营将手中的存量商业物业价值提升到最大。 商业地产的开发，应是始于“建”而终于“管”。真正的利润增长来自于后期的物业经营。从长远看，出租型物业的回报率远比出售型的要高。商业地产逐步回归理性，将追求商业运营价值和不动产稳定收益。同时体验式消费作为一种新的商业模式将受到更多关注。 MALL当前在国内的发展 二、我国MALL发展存在的问题 （一）利益驱动导致感性投资、盲目投资 （二）缺乏统一的经营管理模式 （三）项目设计缺乏创新点 （四）面临新型业态与消费者购物偏好的双重挑战 （五）经营中定位模糊且特点不突出 （六）MALL数量和消费人口缺乏规划 MALL当前在国内的发展 MALL数量和消费人口缺乏规划 MALL的目标客户群在发达国家主要是中产阶级，因为他们收入比较高，处于社会的中层，人口占全国人口的大多数，是MALL主要的消费群体，而我国的中高收入人群的比重还很低，现有中等收入家庭支撑不起如此众多、庞大的MALL。 MALL的建设规模和速度脱离了我国经济发展和社会结构变迁的实际和国情，不符合正当、规范、稳妥、有序发展的合理要求，如不加以调整，将会出现象百货商店那样大规模地兴建，出现过度竞争的局面。 MALL当前在国内的发展 三、我国MALL健康发展策略 （一）建立统一运营的管理模式 （二）构