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我国闲置住房问题及对策探析 　　[摘要]在较高的住房空置率的影响下，我国城镇居民住房拥有量呈现出分布不均的现象，由此导致了我国与房产有关的资源浪费。文章就城镇居民住房拥有量失衡的现状、影响因素以及在此背景下所带来的问题进行了详细的介绍，并分别从加强政府对房价的管理、征收房地产闲置税、改革房产税等方面对解决我国的闲置住房问题提出了建议。 　　[关键词]闲置住房； 房产税； 等额货币购买率； 住房闲置税 　　在房地产经济学中，空置（Vacancy）是指建筑物的整体或部分目前并未得到使用，处于等待出租或出售的状态。空置的概念并不区分房屋的新旧，而是表示房屋未处于使用的状态，包括未被使用的房屋，或是等待出售或是待出租的空房。《住宅空置统计的国际比较及借鉴意义》，孙峤，郑思齐，刘洪玉。合理的房屋空置率有利于促进消费者购买或租赁房屋的需求，使消费者有选择性的购买满足自己需求的房屋，促进市场的有效运转；相反，较高或者较低的房屋空置率则反映了房地产市场发展的扭曲以及社会发展的不平衡。 　　国际惯例上通常认为房屋空置率在5%～10%为合理范围；空置率在10%～20%为空置危险区。虽然国内外对房屋空置率统计并没有一个统一的指标和标准，但是作为反映住房供需矛盾的重要指标，房屋空置率在我国也一直备受关注，我国一些学术界或民间机构对此作了相应的研究。国际货币基金组织（IMF）副总裁朱民（数据来源）在 IMF2015 春季年会期间表示，我国房地产市场的主要问题是住房空置率较高，房屋空置面积达到10亿平方米；西南财经大学2014年发布的一份关于“城镇住房空置率与住房市场发展趋势”的调研报告中指出2013年我国住房空置率高达22.4%，比2011年上升1.8个百分点；由腾讯网、腾讯房产研究院与中国房地产报、《腾讯智慧》联合发布的《2015 年 5 月全国城市住房市场调查报告》的调查结果显示，中国主要城市的住房空置率整体水平在 22%～26%。由此可见，虽然我国统计部门对房屋闲置率的数据研究并没有给出一个官方的说明，但相关机构的数据表明我国城镇住房闲置率大部分高于合理水平。 　　1我国城镇居民房屋拥有量分布不均 　　1.1城镇居民住房拥有量现状分析 　　自1998年我国停止住房实物分配、实行住房分配货币化的政策后，房地产住宅市场迅速发展，我国对住宅的投资建设和销售面积基本呈逐年递增的趋势，由此提高了城镇居民的住房拥有量并且改善了我国城镇居民的住房质量。但是在住宅市场利益的驱动以及传统的“以房养老”“地盘效应”观念的影响下，我国居民把囤房作为投资理财的重要手段，从而产生了城镇居民住房拥有量不均的现象。 　　中国社会科学院社会学研究所对全国社会状况的综合调查（2013）结果显示，我国家庭住房自有率高达93.5%，较2011年提高了1.9个百分点；其中城镇家庭住房自有率为89.6%，较2011年提高了1.7个百分点，且18.6%的家庭拥有两套以上住房。西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心发布的《城镇住房空置率及住房市场发展趋势2014》报告显示，中国城镇地区住房拥有率达89%、城镇地区多套房拥有率达21%、城镇地区自有住房空置率为22.4%、经济适用房空置率高达23.3%。中国家庭自有住房拥有率已经很高，由此可见，中国家庭自有住房拥有率迅速上升、城镇家庭多套房拥有率上涨迅速、高收入家庭多套房拥有率高而且还在迅速上升。中国住房市场刚性住房需求及改善型住房需求乏力。城镇家庭自有住房空置现象严重，现有住房存量完全可以满足住房需求。同时，该报告还指出，城镇家庭未被满足刚性住房需求显著下降，其中因无房原因导致住房刚性需求未被满足所占的比例是：2011为15.2%，2013为13.0%，2014年为10.8%；未被满足的住房刚性总需求所占的比例是：2011年为28.2%，2013年为24.6%，2014年为22.2%。虽然我国城镇家庭未被满足的住房刚性需求显著下降，但其中低收入家庭未被满足的刚性住房需求旺盛，25%的最低收入家庭未被满足的住房刚性需求2011年为35.7%，2013年为32.3%。由刚性住房需求的定义来看，未被满足的刚性住房需求包括两部分：一是无房家庭；二是有房家庭但需要人房分离以及分家需求（从一定意义上又构成新的无房人群）。由此可见，我国城镇居民住房拥有量分布不均：高收入者拥有多套住房的比例较高，低收入者住房刚性需求较高，住房拥有量呈两极分化现象。 　　1.2收入差距及房地产市场中的高额利润是影响居民住房拥有量不均的重要因素 　　我国建立市场经济体制以来，国民经济快速发展，受益于经济的发展，居民的收入水平也稳步上升并呈现出收入差距逐渐增大的特征。城镇居民收入水平整体提高，但增长幅度和增长速度的变化导致城镇经济创造的财富出现不平衡的