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有效追缴业主拖欠物业服务费探析 　　摘要：物业企业服务管理实际运作的过程中，物业服务费用的收缴一直是物业管理工作的重点、难点，物业管理服务费用若收缴率低，就难以保障物业服务企业业务的正常开展与经营，难以确保有效为全体业主提供服务，文章通过笔者亲身实际操作，围绕欠费业主追缴问题，从多个渠道进行业主欠费的追缴，取得了明显的管理效果，得到了宝贵的经验，也给行业内其他单位提供借鉴。 　　关键词：物业企业；服务收费；欠费催讨；法律渠道 　　当前，业主拖欠物业费问题引起的纠纷时常出现在新闻媒体，业主欠费问题引发的冲突，已引起社会的关注热点。业主拖欠物业费问题困扰着物业企业，有效地追回业主欠费，考验着物业管理企业。从财务的角度来讲，业主欠费涉及到物业费、公摊水电费以及其他相关的服务费用，欠费会造成企业的营运困难。从小区管理的角度来讲，业主欠费涉及到对全体业主的损害。物业服务费作为物业开支的主要来源，收缴率高低直接关系到物业小区的正常运转。 　　物业管理服务收费工作既是物业服务工作发端，也是物业服务最终归宿。按时足额地收回物业管理服务费用，才能保障小区物业服务的良性循环。但目前的情况物业小区物业服务费的收缴情况却让人寒心，住宅小区物业服务费收缴率较低，部分业主欠交、拒交服务费在整个物业管理行业已成为一种司空见惯的现象，致使物业管理服务质量受到影响，小区物业服务不能实现良性循环，也在一定程度上给物业管理行业的健康发展造成缁绊。笔者几年来通过运用有效地方式方法，对欠费业主进行追缴，取得了比较好的效果，为所在企业追回了大量的业主欠费。现与同行进行探讨。 　　一、先礼后兵，及时下发欠费催讨单，善意提醒业主前来交费 　　在落实欠费追缴的过程中，关键要留足催讨欠费的证据。催讨单作为向业主追讨欠费的凭证，写好催讨函起到举足轻重的作用。在信函催讨的内容里，为体现物业管理单位的诚意，强调了物业管理单位的有效作为，感谢业主们的理解与配合，并给予业主一定的祝福，给业主留下足够的面子！而后再阐述物业管理单位在物业小区里的有效作为，以及为小区物业的保值与增值所作的努力。再告知业主还欠着物业管理单位的服务费，并客气地提醒业主可能因工作、事业太忙而忘记前来交费。提出业主们的理解与支持是物业管理单位搞好小区最大的鞭策与动力，业主与物业管理单位应一起携手把小区的明天建设得更美好。相信有一部分的业主会被物业管理单位的真诚打动。 　　在首次比较客气的欠费信函没有取得效果的情况下，再次发函给欠费业主，但必须加重欠费追缴的力度与语气，晓之以理，指出业主拖欠物业管理费的行为已伤害了其他业主的利益，触犯了《物业管理条例》、《福建省物业管理条例》、《福建省物业服务收费管理办法》等法规，违反了与企业签定的《前期物业服务合同》相关约定，也违背了诚实、守信的社会宗旨。并郑重告知业主，请其在信函到达的15日内，到小区服务管理中心结清拖欠的物业服务相关费用。否则物业管理单位将启动法律程序，通过法律渠道向业主进行欠费追索。要求业主自觉履行业主义务，以避免诚信不良记录的产生。 　　二、提供多渠道的缴费方式，应对业主的无理推托 　　物业服务工作要有效运行，小区的日常工作有效落实需要一定的费用来支撑，物业服务要实现较好的良性循环，必须以良好、到位的资金作为保障，小区业主准时交纳物业服务费用，物业管理单位才能有一定的资金保障，小区物业管理的日常开支才能正常进行。做好小区物业服务工作，提供良好的物业服务，足额收回物业服务规费，是物业企业经营的一项重要工作。而要及时的催讨物业管理规费，首先要建立有效地物业费催收程序，落实执行机制。在日常的小区工作中，楼管员根据各自负责区域将业主所欠的物业管理规费进行统计、分类，填制催费通知单，逐户进行分发，同时采用短信的方式，将业主拖欠的物业服务规费以短信的形式群发，或通过电话催收催讨缴服务费，首次电话催缴结束后进行分类，对业主实际情况进行分类，根据欠费类别有针对性采取二次电话催缴。为错开与业主的上班时间冲突，经理及管理员利用晚上时间上门与业主沟通、回访。客观的事实显现，物业小区内存在着极个别的物业服务“钉子户”，对小区的物业服务工作横挑鼻子竖挑眼，总是对小区的服务吹毛求疵，横加干涉，对于此类的“钉子户”，除了要主动上门催费，耐心做好解释工作外，同时也要在物业服务人员的自身工作中找差距，认真听取业主的建设性意见和建议，努力做到想业主之所想，提高服务水平，通过小区的优质物业服务让业主感觉到缴交了这些物业管理费物有所值。探求业主为何不交物业费的原因，征询业主们的意见，听取业主们的建议，属于物业管理的服务问题，要尽快落实处理，若是开发商的房屋质量问题就要找开发商，但物业管理单位可以协调处理。对于通过沟通仍无法取得结果的，业主仍未能在原承诺的时间内如期交纳相应的