新版房屋买卖合同告诉你的那些事儿.docx

新版房屋买卖合同告诉你的那些事儿中介、个人买卖二手房分别实行统一合同，维护买卖双方合法权利□本刊特约记者 牛恬 摄影 严海宁　　近几年，开发商延期交房、虚假宣传、精装修房屋质量与事先承诺不符等事例层出不穷，购房者深受其害。市民在购房时，都会签订一份购房合同，但即使是签订合同之后也会出现很多合法权益得不到保障的事情。自11月1日起，由山东省住建厅、省工商局联合发布的《新版房屋买卖合同示范文本》正式执行。合同示范文本有5种，包括《山东省新建商品房买卖合同(预售版)》《山东省新建商品房买卖合同(现售版)》《山东省二手房买卖合同(经纪成交版)》《山东省二手房买卖合同(自行成交版)》和《山东省房地产经纪服务合同》。据了解，新修订的合同示范文本更加突出平等，维护买卖双方合法权利，在明确双方义务的基础上，更加注重购房者权益的保障。新版合同网签之后才生效预售现售权责分明　　按照最新发布的合同示范文本显示，新版房屋买卖合同不再是自双方签字或盖章后即刻生效，而是转为办理完成商品房预售合同网上备案手续之日起。据业内人士介绍，目前山东省新建商品房网签基本已经实现了全覆盖，但二手房网签在我省各区县的覆盖率还不足一半。新版合同网签后才生效，可以防止一房多卖等情况发生，同时还能查到该商品房是否存在抵押、担保等情况。　　同时，新建商品房的买卖合同分为预售版和现售版，针对两种不同的情况分别进行了细化和约束。旧版的合同中并没有区分两种销售方式，因此多年来一直存在购房者在商品预售时买入房子，交房时却发现房子与开发商承诺的标准相去甚远而产生纠纷的事件，因此新版合同分成两种版本，分别进行规范。　　并且，新版合同中对房产的抵押情况要求有详细的说明，开发商对房屋权利状况的承诺若与合同上标明的不符，购房者有权解除合同。同时开发商还要自解除合同通知送达之日起15日内退还购房者已付全部房款和相应利息。新房：配套学校交付时间需注明　　买了“学区房”却苦等多年没学上？相信不少购房者都被一些初期宣传时夸大其词的开发商坑苦了。《新版房屋买卖合同》开始实行后，相信这一现象将得到控制。笔者了解到，《山东省新建商品房买卖合同》的预售版和现售版都对商品房相关设施设备交付时间进行了细化，购房者可以和开发商有一个明确的约定，防止开发商在进行广告宣传的过程中“忽悠”购房者。　　合同中表明，购房者在与开发商签订购房合同时，需将新建商品房的基础设施设备、公共服务及其他配套设施的进度与时间标明，开发商负责办理供水、排水、供电、供暖和燃气的开通手续并承担相关费用，电话通信、有线电视和宽带网络由购房者自行办理开通手续，约定交付日未达到交付条件的，开发商将按照约定承担逾期交付责任。　　在小区公共服务及其他配套设施方面，开发商需在合同中对小区内绿化率、规划的车位（车库）、幼儿园、学校、物业服务用房、医疗卫生机构、社区组织用房等方面逐项约定，以及到时未达到承诺条件将要如何处理。这样一来，“说好的学区房搬进来五年了还没有影”“买房时开发商承诺小区绿化率达到33%，为什么这么多年了远远达不到”等问题将会越来越少。装修：新版合同要写明装修主要材料和设备　　买精装房本来是为了让自己省力、省事、省心，可现在一些开发商的精装修，却让市民很不放心。很多购买精装修的业主在交房时才发现，自己的房子和之前看的样板间相去甚远：原本签合同时承诺的品牌纯木地板，被开发商偷梁换柱成了杂牌复合木地板；原本说好的优质瓷砖，还没入住就有轻微开裂的迹象；说好的高档家具，却变成了易碎纸板……　　现在，开发商在精装修上大幅做手脚、以次充好的情况将被终结。新版房屋买卖合同规定，开发商如需对房屋进行装修，可以与购房者对装饰装修及相关设备标准进行约定。楼房外墙是瓷砖、涂料还是玻璃幕墙；室内地面是大理石、花岗岩、实木地板还是其他；起居室内墙是涂料、壁纸还是其他；阳台是塑钢封闭、铝合金封闭、断桥铝合金封闭还是不封闭；甚至对楼内电梯的品牌、型号、电梯速度、生产地及厂家都可以进行约定，确保购房者的合法权益。　　同时，新版合同示范文本还要求将空气质量、建筑隔声、节能措施三项内容明确披露在合同中，而且前两项如果不达标，开发商将有一次整改的机会，再不达标的，购房者有权退房。给购房者造成损失的，由开发商承担相应赔偿责任。经检测不符合标准的，检测费用由开发商承担，整改后再次检测发生的费用仍由开发商承担。因整改导致该商品房逾期交付的，开发商也要承担逾期交付责任。中介、个人买卖二手房分别实行统一合同　　半年前，购房者王女士通过某中介购买了一套二手房，签完购房合同、交完房款首付40万元和佣金2万元后才发现，此房产已被查封，无法过户。半年来，王女士多次到该中介讨说法，中介方却一直推诿不予处理，直到近日在媒体的帮助下才将事情得到圆满解决。对此，有业内人士表示，在新版二手房买卖合同还未实行