1房地产市场环境研究.doc

更多资料请访问精品资料网() 更多企业学院：/Shop/ 《中小企业管理全能版》 183套讲座+89700份资料 /Shop/40.shtml 《总经理、高层管理》 49套讲座+16388份资料 /Shop/38.shtml 《中层管理学院》 46套讲座+6020份资料? /Shop/39.shtml 《国学智慧、易经》 46套讲座 /Shop/41.shtml 《人力资源学院》 56套讲座+27123份资料 /Shop/44.shtml 《各阶段员工培训学院》 77套讲座+ 324份资料 /Shop/49.shtml 《员工管理企业学院》 67套讲座+ 8720份资料 /Shop/42.shtml 《工厂生产管理学院》 52套讲座+ 13920份资料 /Shop/43.shtml 《财务管理学院》 53套讲座+ 17945份资料? /Shop/45.shtml 《销售经理学院》 56套讲座+ 14350份资料 /Shop/46.shtml 《销售人员培训学院》 72套讲座+ 4879份资料 /Shop/47.shtml 营销推广环境分析 做好一个项目的营销推广策划，首先要认真环视我们所处的市场环境，检视项目自身，然后选取合适的方法，去获取客户快速占有市场，找到符合项目自身、明确又可行的突围之路。 房地产市场环境研究 供应市场变化 项目名称 最新开盘时间 当期推出套数 均价（元/m2） 销售率 万基城市花园 2007.5.20 二推 170 2500 70% 中央花园 2007.6.16 100 1500-1600 70% 周口现代城 2007.04.08 200 1800 60% 兰亭山水 2006.4 530 2100 95% 裕华都市森林 2006.09 300 1400 100% 圣鼎上城 2007．5 165 1600 60% 今年上半年商品房销售量近10万平方米，经过4-6月集中销售期，单个项目上半年月均销售0.5万平方米，月均销售44套房子。预计今年消化量在21万平方米左右，单个项目年消化量为4万平方米，比去年同期增幅27%，涨幅低于全市水平，市场发展正常。 市场价格变化 在前期市场调研中得出：2001 年至2005 年周口市区住宅价格指数提升较大，从2001年底均价700 元/平方米，发展到2005年销售均价为1300 元/平方米，售价年均涨幅在100元/平方米。此后，周口市整体销售均价有所下降，进入2006年，全市商品房售价为1100元/平方米。 今年1-5月份，全市商品房售价为1243元/平方米，较2006年同期有所上涨。而在今年6月份对川汇区在售项目价格调查中，我们发现主城区老项目销售均价为2100元/平方米，涨幅高于全市水平；而新项目销售均价为1500元/平方米，涨幅正常。 主城区老盘尾期销售回款压力小，口碑基础好，定价较高。而新盘推出产品同质化严重，为加快去化速度，增大消化量，其售价低于老盘。 房地产需求变化 客户类型变化 购房者年龄有所降低。去年调查中预购房客户的年龄构成，36-40岁的客户占到了38%，而今年显然年轻人的比重再增加，根据追踪调研反馈，26-30岁的购房者已由去年的16%上升到了20%。 消费心理 购房者日趋理智，不再一味求大，而是根据自己的需求选择适合的户型。 客户对于区位整体的交通条件、环境和配套设施三项基础生活设施十分重视，目前客户已经开始注重“品牌效应和产品创新设计”，以及“生态、人文”等影响居所品质提升的因素。 客户不再单纯依靠电视和报纸等宣传途径来获取楼盘信息，其渠道逐渐多元化，网络营销开始出现。 对于区域的认识也在变化，由于政府规划的大力宣传，沙颖河附近开始出现新商品房小区，城市东区沙颖河北岸建设大规模公务员小区，市区概念在消费者心中范围在逐渐扩大。 房地产格局变化——从“南重北轻”到“南北并重” 市中心基本配套设施齐全，人民商场、百货大楼、荷花市场等大型商业设施，大多沿布置，南重北轻根据周口城市向东发展的总体方向，提出滨水新城概念 案场包装 √ √ 样板间、样本区 √ 道旗 √ √ √ 广告牌 √ √ √ 车体 √ √ 项目围挡 √ 电视 √ √ 广播 报纸 √ 楼宇电视 城市中心电子屏 DM √ 较高层次的推广手段 口碑传播 √ √ 网络传播 √ √ √ 体验式营销 √ 关系营销 √ √ 利用率最高的基础推广手段 应用多元化 从表中可以看出，目前在周口楼盘项目的基础推广手段应用的比较多元化，最常用的手段是：案场包装、道旗、路牌、车体、围挡、电视广告。 利用率最高的推广手段，也是众多项目从实践中找出的、最符合当地市场行情、