2007年深圳市深蓝季节商业部分营销推广执行报告.ppt

南山商圈主要分为： 次市级商业区－－南山商业文化中心商圈； 区中心商业区－－南头商圈，南油商圈； 片区中心商业区－－蛇口商圈 本项目属于市次商业区南山商业文化中心商权边缘。 第Ⅲ部分 市场调查 南山商业文化中心 第Ⅲ部分 市场调查 南山商业文化中心区概况 南山商业文化中心占地面积135万㎡ ，规划建筑面积223万㎡，被深圳市政府定位为深圳特区西部的商业中心、商务中心和文化中心。 南山商业文化中心是在整个片区住宅迅猛发展并且成熟后再发展集中商业的、拥有强大的消费人群支撑。 核心组团由高6米、宽20米、长710米商业步行街连接，将近223万㎡集中商业\酒店\写字楼\会展中心连成统一整体、形成规模辐射效应。 海雅周边街铺现租金平均300-450元/㎡，按照6%年投资回报，可支撑6-9万元/㎡的售价，而按照中心区目前规划，核心组团商业发展前景明显好于海雅周边商铺。 南山中心区核心组团售价6-12万元/㎡、业主放租400~500元/ ㎡ 南山中心区的边缘商圈住宅底商（观海台、滨海之窗）租金80-200元/㎡在3-5万元/㎡，价值远远低于核心组团二手街铺售价（8-12万/ ㎡）。 项目位于南商路和龙城路交汇处，南商路北段租金水平基本持平，两端高，中间低，租金约在200—250元/㎡；而龙城路东段租金水平从西向东呈递减状态租金约在100—220元/㎡。 第Ⅲ部分 市场调查 缤纷商业中心案例分析： 项目名称 深蓝季节商业 缤纷商业中心 地理位置 核心商圈边缘 核心商圈边缘 商业形式 独立铺位 集中商业 商业规模 约3000㎡ 约20000㎡ 商业氛围 成熟 发展当中 主力店 无 9000㎡人人乐、KFC等 交通 一般 一般 停车场 无 600个车位 升值潜力 相对固化 新区可描绘性强 主力面积 60-80㎡ 40㎡左右 售价 -- 均价6万多 销售率 -- 街铺销售率约50% 小结：缤纷商业中心在各种对比因素下，大都强于本项目，但开盘当日街铺销售率仅５０％，核心原因是单价较高。就本项目而言，位于中心商圈边缘，又无主力店带动，且铺位面积较大，价格成为本项目运作成败的关键因素。 对比项目案例分析： THE END！THANK YOU！ 谢 谢！ 地 址：深圳市福田区深南大道大庆大厦25楼D/E 电 话：0755 传 真 邮 编：518048 网 址： email:megaroad @ * 三、宣传推广 1、市场定位 社区商业研究成果之商业所属类型分析 ＝ ＝ 10.4% 本项目商业面积 3,036㎡ 本项目住宅面积 29,120㎡ 本项目商业面积与住宅积之比为10.4％ 外向型社区商业商业面积与住宅面积之比范围在5％—11％ 商业面积与住宅面积之比符合外向型社区商业的特征 三、宣传推广 1、市场定位 社区商业研究成果之商业特征、业态分析 外向型社区商业特征 交通条件好，临城市发展主要道路； 周边商业氛围较为成熟，且有市场空间及潜力； 自身社区规模较大，且周边有其他大型社区； 主要业态为服务配套、超市、休闲娱乐、餐饮四大类业态。 外向型社区商业主要业态 综合来看，外向型社区商业的业态组合主要以超市、餐饮、服务配套和美容为主，其中超市和服务配套并不仅服务本社区居民，同时满足周边社区居民需求。 业态组合根据社区的具体情况，如周边商业氛围、人口数量和交通状况等因素，业态比例通常会倾向于某一业态，使这一业态成为能发挥更大的作用的主力业态，带旺整个社区商业。 三、宣传推广 1、市场定位 餐饮业态优势分析 目前商铺投资客户普遍认为以餐饮业态为主题的商业发展潜力大； 同等条件下，餐饮业态与其他业态相比更容易销售； 具备餐饮功能的商铺具有较大弹性，从租赁方面考虑，投资者更愿意投资具备餐饮功能的商铺； 对于位置与规模不具备较强优势的商铺，餐饮业态更容易吸引消费者 。 三、宣传推广 1、市场定位 美格行操盘案例 风临洲商业定位为宝安中心区唯一餐饮主题街，从进场至销售仅1个月时间，西岸·原味街（推广名）开盘当日实现百分百销售； 中海月朗苑·壹街由三条主题街区组成，南面商铺自然价值最低，定位为餐饮区，开盘当日餐饮区铺位销售率95%以上，目前该项目商铺全部售磬。 因此，从项目销售角度来看，项目的市场定位非常准确，商铺投资者对餐饮业态的商铺认可度较高。 三、宣传推广 根据项目特点、所处商圈分析以及社区商业研究成果 本项目定位为特色餐饮街 三、宣传推广 1、推广名建议 命名原则 区域辐射优势——建议项目案名突出本项目区域辐射性，强调本项目中心区地位优势。 餐饮主