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预测与对策：未来中国房地产价格走势分析 ——以成都市为例 蒋海曦 邹宇 2012-3-14 9:21:01　　来源：《财经科学》 2012年第1期 　　内容摘要：全球金融危机对中国房地产价格影响很大，通过对一系列影响因素的分析，发现这一时期人们的心理预期是所有影响因素中最为敏感的因素，能严重影响中国房地产价格。研究表明，四川省成都市的房地产价格走势与全国房地产价格走势接近，因而能够以该城市的房地产价格作为研究样本，在各种心理预期量化的基础上，预测出未来三年中国房地产价格并提出了相应的政策建议。　　关键词：中国房地产，价格走势，预测　　后金融危机时代，中国房地产的发展引起了更多学者的关注。一种观点认为，由于受到金融危机的影响，中国房地产市场将一蹶不振，要经过较长一段时间才能恢复正常运行的状态。另一种观点认为，中国房地产情况特殊，不会受到很大的影响。但是，如何通过实证对中国房地产价格进行预测，并提出相应的对策，是一个十分重要的课题。　　一、影响未来中国房地产价格的心理预期因素　　中国房地产业在短短20年的时间里迅速崛起，但在全球金融危机前后，即使在中国经济稳定发展的情况下，由于房地产价格的剧烈波动，未使房地产市场及房地产业出现人们希望的那样稳定健康的持续发展，形成了大起大落、价格异常的情况。显然，影响中国房地产市场波动的原因主要是房地产价格的波动，而房地产价格的异常波动必然是由若干因素引发的。我们可将影响房地产价格的因素归纳为：（1）（物理）自然因素；（2）社会因素；（3）经济因素；（4）行政因素；（5）其他因素。　　影响房地产市场价格变动是一个复杂的相互影响、相互作用的因素体系共同的结果。然而，在不同的社会经济背景下，各个影响因素影响房地产市场价格的权重大小是有所不同的，这些影响因素的权重可以随着不同的影响因素状况发生变化。如果按照传统的影响因素标准划分，在任何经济社会条件下，影响房价变动的因素权重基本不变的因素几乎没有。但在正常经济发展状况下，影响因素较稳定，这些因素的权重变化是较微弱的。[1]因此，我们在研究房价变化时，都可以不将这些因素变化的量纳入考虑范围之内。但是，由于2008年的全球金融危机波及范围广、影响程度深、破坏性大，对我国乃至全球经济都造成了难以估量的经济损失，这种经济环境影响因素的巨大改变，使影响房地产价格因素的影响权重变动不能被忽略，而应该进行重点分析。　　一般而言，在自然（物理因素）、社会因素、经济因素和行政因素这四个影响房地产价格的因素中，对2008年金融危机造成的经济环境变化的权重变化敏感度依次为：社会因素行政因素经济因素自然（物理）因素。其原因在于，自然（物理）因素是房地产业自有的属性特征，如果房屋没有垮塌或者拆迁，一般是不会有太大的变化，同时，要改变房屋周围的自然（物理）属性，一般投资量大，且耗时长，在短期内变化不明显。而经济因素的变动作用规律性较强，经济发展时可影响房价上涨；经济衰退时可影响房价下降，但2008年的金融危机使影响经济低迷的程度加深，其最终影响结果将使房价较长时间持续低迷，西方国家的数据已说明了这一点。一般而言，政府在对经济的状况进行分析后制定相关政策来调控经济，存在着政策实施的稳定性和严肃性，因此，行政因素的权重变化也不大。[2]但是，由于人是社会的人，是社会因素构成的主体，对经济环境的变化最敏感，对于外部变化的适应能力最强，也能对突发环境变化做出较理性的快速判断和理性的应对反应。因此，2008年的金融危机使社会因素成为影响房地产价格的因素中影响权重变化最大的因素。　　由于人本身的复杂性，构成了社会因素内容的复杂性。这里笔者只针对社会因素中最为重要的一个组成部分——心理因素在2008年金融危机前后对于影响我国房地产价格变化进行深入分析和探讨。这是因为在诸多的社会因素中，社会心理是最为重要、对所有的房地产价格影响最为敏感的因素。正是人们的社会心理造成了人们对物理因素、行政因素、经济因素、除社会因素之外的其他因素影响的判断，从而形成了对经济发展趋势，特别是对房地产市场发展趋势的预期。这种心理预期会对房地产的价格产生巨大影响，形成对中国房地产价格效率的强烈作用。中国房地产市场出现的类似股市的“买涨不买跌”的价格乱象，即是心理预期造成的经济现象。　　二、中国未来房地产价格走势预测——以成都市为例　　笔者根据2008年金融危机之后中国房地产价格的情况，通过收集成都市2005年1月至2011年3月的月度五城区商品房价格数据，作为研究全国房地产价格的样本，理由是：　　第一，成都市的房地产市场价格变化适中，房地产价格泡沫不大，投机现象不明显，并处于与全国其他城市同样的宏观及微观经济环境下，因而比较具有代表性。　　第二，以成都市的房地产价格为样本可以克服