物业管理实务三第承章接查验整理.docVIP

物业管理实务承接查验整理 其中包括： 1、承接查验的依据、原则、法律主体 2、新建物业承接查验具备的条件 3、承接查验方案的程序、内容、 4、物业资料查验与移交 5、公用部位、公用设施的现场查验 6、现场查验发现问题的解决 (一)物业承接查验的依据 　　 物业承接查验的依据分为法律依据和合同依据，其中物业承接查验的法律依据主要是《物权法》、《合同法》和《物业管理条例》等法律法规。承接查验的内容与标准主要依据《物业承接查验办法》，以及各省、自治区、直辖市人民政府城乡建设主管部门依据该办法制定的实施细则。 　　 物业承接查验的合同依据，根据物业的不同情况有所区别，主要原则是不应超出物业服务合同规定的范围与内容。对新建物业的承接查验，其交接双方是物业服务企业和开发建设单位，承接查验以前期物业服务合同为依据；前期物业服务合同终止后，业主委员会与业主大会新选聘的物业服务企业所进行的物业承接查验活动，以物业服务合同为依据。 　　 实施物业承接查验，主要依据下列文件： 　　 (1)《物业管理条例》； 　　 (2)《物业承接查验办法》； 　　 (3)物业买卖合同； 　　 (4)临时管理规约； 　　 (5)前期物业服务合同； 　　 (6)物业规划设计方案； 　　 (7)建设单位移交的图纸资料； 　　 (8)建设工程质量法规、政策、标准和规范。 　　 (二)物业承接查验的原则 　　 物业承接查验应当遵循诚实信用、客观公正、权责分明以及保护业主共有财产的原则。 　　(三)物业承接查验涉及的法律主体 　　主要包括建设单位、物业服务企业、业主大会和业主委员会。 　　1．新建物业共用部位、共用设施设备承接查验的主体 　　交验方：物业的建设单位 　　接管方：物业服务企业 　　2．新建物业购买人的专有部分物业承接查验的主体 　　交验方：物业的建设单位 　　接管方：物业专有部分的购买人 2014物业管理师《管理实务》第三章：新建物业承接查验应当具备的条件 　　(1)建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案； 　　(2)供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热已安装独立计量表具； 　　(3)教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成； 　　(4)道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成，并满足使用功能要求； 　　(5)电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书； 　　(6)物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全； 　　(7)法律、法规规定的其他条件。 (一)确定物业承接查验方案的程序 　　 新建物业的建设单位应当在物业交付使用15日前，与选聘的物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作。而在现场查验20日前，建设单位应当向物业服务企业移交规定的物业资料。 　　 因此，建设单位应在物业交付使用前至少50日根据国家有关规定完成物业的竣工验收，取得质量合格证书，完成备案后，完全达到物业交付使用的条件后，书面通知物业服务企业进行物业承接查验，并约定时间召开物业承接查验协调会议。 　　 物业服务企业接到建设单位的书面通知后，应主动与建设单位联系，并查看物业承接查验应具备的条件的相关文件，即： 　　 (1)关于工程质量合格证和规划、消防、环保认可及准许使用文件的备案文件； 　　 (2)供水、供电、供气、供热等专业公司的供用合同与计量表具的相关文件； 　　 (3)教育、卫生等公共配套设施的竣工验收文件； 　　 (4)电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书； 　　 (5)物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全； 　　 (6)物业买卖合同、临时管理规约等法规规定的物业管理必需的文件； 　　 (7)物业竣工图纸及竣工资料。 　　 双方根据以上条件，约定物业承接查验的时间，共同制定物业承接查验方案。 　　 (二)物业承接查验方案的内容 　　 以上条件具备后，物业服务企业应及时作出书面回复，并约定双方召开物业承接查验首次协调会。双方根据有关规定和物业承接查验依据文件的约定，就物业共用部位、共用设施设备的承接查验进行协商，形成物业承接查验方案。其内容包括： 　　 1．组建物业承接查验小组 　　 由物业服务企业和建设单位各抽调数名工程技术人员(包括土建与安装专业)及管理人员组成物业承接查验小组，建设单位亦可指派工程施工总承包单位、主要设备供货厂家、工程监理单位参加，同时可以邀请业主代表和房地产行政主管部门参加。由建设单位和物业服务企业双方共同推选物业承接查验组长、副