(不动产交易安全宣导(嘉市府)讲义1001221.pps)-嘉义市不动产仲介.ppt

嘉義市政府不動產交易安全宣導講習會 主講人：內政部地政司 陳啓明 不動產交易基本常識(民眾篇) 不動產經紀業執業須知 使用定型化契約應注意事項 不動產交易糾紛之處理途徑 第一單元 不動產交易基本常識 建立不動產交易資訊公開透明制度，促進不動產交易市場健全發展，避免發生不當哄抬不動產價格之情事。 提供民間不動產租售、抵押（金融貸款）、投資、學術研究及政府施政之重要參考。 購屋或售屋者可正確作成交易決策，避免被市場誤導成交行情而引發高買或低賣等交易糾紛，以保障交易當事人權益。 加速不動產成交速度，降低交易成本。 地政士： 地政士應於買賣受託案件辦竣所有權移轉登記30日內，向主管機關申報登錄土地及建物成交案件實際資訊。 不動產經紀業： 經營仲介業務者，應於簽訂買賣契約書並辦竣所有權移轉登記或簽訂租賃契約書後30日內，向主管機關申報登錄成交案件實際資訊。 經營代銷業務者，對於起造人或建築業委託代銷之案件，應於委託代銷契約屆滿或終止30日內，向主管機關申報登錄成交案件實際資訊。 權利人： 權利人應於買賣案件辦竣所有權移轉登記30日內，向主管機關申報登錄土地及建物成交案件實際資訊。 申報登錄義務人之順位 買賣案件，有下列情形之ㄧ者，權利人免申報登錄成交案件實際資訊： 買賣案件委託地政士申請登記者，應由地政士申報登錄。 買賣案件委由不動產經紀業居間或代理成交，除依前款規定委託地政士申請登記者外，應由不動產經紀業申報登錄。 地政三法規定：登錄之資訊，除涉及個人資料外，得供政府機關利用並以區段化、去識別化方式提供查詢。 實價登錄雖採詳細登錄交易資料方式，惟對外公開供民眾運用時，將涉及個人資料予以隱匿，其餘部分始提供外界查詢，故無洩漏個人隱私之疑慮。 地政三法規定：已登錄之不動產交易價格資訊，在相關配套措施未完全建立並完成立法前，不得作為課稅依據。 我國向採「課稅從輕、補償從優」之原則，不動產交易實價登錄旨在促進不動產交易資訊透明化，降低不動產交易糾紛，避免不當哄抬房價，目前暫無更改土地稅法之考慮，課稅制度尚無改變 。 現行不動產交易，土地依土地稅法及平均地權條例課徵土地增值稅，房屋依所得稅法課徵交易所得稅及契稅條例課徵契稅，均須先完稅後方至地政機關辦理登記，並於登記完竣後登錄實價，因此在稅制未變動前，並無增稅之疑慮。 地政士： 依地政士法第51條之1規定，處新臺幣3萬元至15萬元罰鍰，經限期改正而未改正者，可按次處罰。 不動產經紀業： 依不動產經紀業管理條例第29條第1項第2款規定，處新臺幣3萬元至15萬元罰鍰，經限期改正而未改正者，可按次處罰。 權利人： 依平均地權條例第81條之2規定，先限期改正，如未改正者，處新臺幣3萬元至15萬元罰鍰，經限期改正而未改正者，可按次處罰。 坐落位置及面積 　 ?土地坐落?土地面積?土地使用分區?房屋辦理建物第1次登記?房屋門牌?本棟大樓地上及地下層數?擬購買房屋層次?主建物、附屬建物、共用部分面積、總面積?透天房屋層數，每一層樓面積、總面積 權利資料 　?土地是否為共有?土地權利範圍?房屋權利範圍? 土地與房屋所有權人是否同一人?出售人與所有權人是否同一人?土地及房屋有無限制登記?有無設定他項權利。 都市計畫土地使用分區管制(第32條～第41條) 都市計畫得劃定住宅、商業、工業等使用區，並得視實際情況，劃定其他使用區域或特定專用區。… 違反都市計畫法令之罰則(第79條～第80條) 違規使用者，處土地或建物所有權人、使用人或管理人新臺幣6萬元以上30萬元以下罰鍰，並勒令拆除、改建、停止使用或恢復原狀。 不拆除、改建、停止使用或恢復原狀者，得按次處罰，並停止供水、供電、封閉、強制拆除或採取其他恢復原狀之措施，其費用由土地或建築物所有權人、使用人或管理人負擔。 不遵前條規定拆除、改建、停止使用或恢復原狀者，除應依法予以行政強制執行外，並得處6個月以下有期徒刑或拘役。 房屋現況及環境 　?房屋用途?主要結構?建築完成日期?房屋是否有改建、增建、加建、違建?房屋是否有施作夾層?房屋有無占用他人土地?土地有無被他人占用?土地、房屋有無出租他人?房屋所有權人與使用人是否同一人?是否積欠水費、電費、瓦斯費、管理費?房屋是否被建管單位列為危險建築?房屋是否有傾斜情形?樑柱是否出現傾斜、裂縫現象?房屋鋼筋有無裸露?使用公共設施（如游泳池、健身房等）是否須另外支付費用?房屋附近是否有鄰避設施?居住環境良好、尚可、雜亂。 房屋基本設施 　?使用自來水或地下水?排水系統是否正常?電表有無獨立電表?天然瓦斯或桶裝瓦斯?電梯使用是否正常?大樓管理委員會是否成立、管理費收取方式?消防系統功能是否正常?消防通道是否順暢?逃生系統功能是否正常?逃生路線是否順暢?有無自動火警灑水設備?照明系統是