都江堰柏条河水岸房地产开发可行性研究论证报告.doc

都江堰市柏条河水岸项目 可行性研究报告 目 录 第一章 总 论 3 1 项目概况 3 2 可行性研究结论 6 3 主要技术经济指标 17 4 项目存问题及建议 17 第二章 项目建设的理由及必要性 19 1 项目提出背景 19 2 项目发展概况 22 3 项目投资的必要性 22 第三章 市场研究 24 1 区域国民经济、社会发展和城市建设概况 24 2 房地产市场现状分析 28 3 房地产调控政策 31 4房地产调控对房地产市场影响小结 38 第四章 项目选址与建设条件 41 1项目选址 41 2项目建设条件 41 第五章 建设规模与内容 45 1建设规模 45 2建设内容 45 第六章 主要工程技术方案 46 1工程技术方案 46 第七章 环保、节能与安全 53 1环境保护 53 2节能 56 3劳动安全 58 4消防安全 60 第八章 投资估算与资金筹措 62 1投资估算 62 2资金筹措 64 3资金使用计划 64 第九章 开发进度 65 1建设工期及计划安排 65 第十章 财务分析 68 1财务评价依据说明 68 2成本估算 68 3销售收入估算 70 4利润概算 71 5投资利润率概算 71 6项目盈亏平衡分析 71 7敏感性分析 72 8财务评价结论与建议 72 第十一章 风险评价 74 1投资风险分析 74 2风险评估 74 3风险防范对策 76 第十二章 社会评价 77 1项目对社会的影响分析 77 2项目与社会的互适性分析 78 3评价结论 78 第十三章 问题和建议 80 1问题 80 2建议 80 第一章 总 论 1 项目概况 1.1项目名称： 柏条河水岸 1.2建设单位： 都江堰市水利水电工程有限公司 1.3项目地点： 都江堰市胥家镇桂花村一组。 1.4项目单位基本情况： 都江堰市水利水电工程公司成立于2002年11月6日，是一家民营企业，主要从事水利水电工程、房屋建筑工程、市政公用工程等项目。公司设有办公室、工程部、开发部、财务部、售楼部等部门。现有员工60人，其中：工程师12人，助理工程师28人。 经营办公地址：都江堰市幸福大道天然气公司六楼。 公司注册资本：贰仟万元人民币。 根据公司2011年会计年报情况来看，公司资产总额20266.7 万元，其中：固定资产224.8万元、流动资产16588.6万元，全年实现经营收入14984.90万元，利润 39.8万元。资产负责率 80.5％，流动比率 101.7％，销售利润率 2.27％，具备较强的偿债和盈利能力。 1.5项目概况： 本项目为都江堰市水利水电工程有限公司开发项目，项目选址都江堰市二环路外柏条河南岸，用地总面积7119.2㎡，用地呈梯形，北边长约109米，南边长约118米，南北尽深约63米，用地红线距柏条河50米，距滨河路约26米，拟建项目由北侧五层商业楼和南侧连排2-3层住宅组成，建筑面积约18023.1㎡，建筑均为多层建筑，建筑耐火等级Ⅱ级，地下室一级，主体结构使用年限50年，地震设防烈度8度，地下室防水等级Ⅱ级（电设备用房一级），屋面防水等级Ⅱ级。 1.5.1建设内容与建设规模 小区规划占地区7119.2平方米，建筑占地3238.81平方米，总建筑面积18023.1平方米，绿化占地面积2198.12平方米。一次性规划，一次性建设。 1.5.2进度计划 本项目预计开发周期为18个月，即2012年12月动工，至2014年6月竣工。 1.5.3投资规模与资金筹措 项目估算总投资8000万元。 1.5.4资金筹措 根据项目资金筹措方案，本项目所需建设资金由项目水利水电工程有限公司通过自有资金、商品房预售或银行按揭贷款等办法筹集。 1.5.5主要技术经济指标 项目主要技术经济指标详见下表。 主要经济技术指标 序号 项 目 指 标 指标值 备 注 1 总用地面积 7119.2㎡ 2 建筑占地面积 3238.81㎡ 3 总建筑面积 18023.1㎡ 3.1 住宅 3306.57㎡ 3.2 商业 10089.7㎡ 4 容积率 1.88 2.0 总建筑面积/总用地面积 5 住宅户数 12户 建筑密度 45% 45% 绿地率 30.8% 估算总投资 8000万元 预计销售收入 14125万元 利润总额 4564万元 所得税 1211万元 净利润 3423万元 投资利润率 35.8% 投资利税率 48% 投资回收期 2年 建设工期 18月 1.5.6编制依据 1）《房地产开发项目经济评价方法》（2000）