四川三江绿园营销策划全案.doc

四川三江绿园营销策划全案 目录一、? ? ? ? 项目简介---------------------------------------------二、? ? ? ? 项目开发背景----------------------------------------三、? ? ? ? 项目市场背景-------------------------------------（1）、房地产宏观市场概述（2）、目标区域市场#61548;? ? ? ? 概述#61548;? ? ? ? 特点（3）、目标消费市场#61548;? ? ? ? 概述#61548;? ? ? ? 特点（4）、目标竞争市场概述（5）、综述四、? ? ? ? 项目区位---------------------------------------------------五、? ? ? ? 项目与风水------------------------------------------------六、? ? ? ? 项目建筑规划特征-------------------------------------------七、? ? ? ? 项目的特征---------------------------------------------一、? ? ? ? 项目简介“三江花园”成都锦官城房地产开发公司将于1999年度在绵阳市开发的一个高起点，高品位、智能化的高尚居住社区。“三江花园”位于绵阳市游仙新区，是市政府大力发展，精心规划和建设的一个绵阳市的居住生活新社区。交通道路通畅，市政规划良好，各种社会生活配套如学校、医院、综合市场、公交车站等配套齐全。“三江花园”所处的地理位置绝佳，其所处的沈家坝原为芙蓉溪和富乐山一溪流千百年冲刷流经之处形成的草木茂盛的平坝，是传说中的风水宝地，北靠绵阳市的风景名胜———环境优美宁静的富乐山，“三江花园”南面，就是流经绵阳，抚育绵城市民的安昌江、涪江和芙蓉溪三江交汇地带，美丽的江河在这一带划过平川，隔出了一块块富饶而繁荣的土地，形成了绵阳今天的主要区域格局。北靠富乐山，南临江畔的“三江花园”犹如一颗璀璨的明珠，镶饰在三江交汇之处，成为华贵夺目的链缀。“三江花园”的建成，将改变绵阳市在房地产住宅领域没有标志性建筑的局面，成为绵阳新生活居家模式的典范，同时成为绵阳市名流会聚，品位卓越的高尚住宅区。二、? ? ? ? 项目开发背景“三江花园”成都锦官城房地产开发公司于1998年经过初步考证绵阳市的综合发展前景之后在绵阳投资，拟于1999年度进行开发，并立足于绵阳本地市场，面向绵阳市周边行政区域进行整体营销的高起点，高品位、智能化的高尚居住社区。成都锦官城房地产开发公司是直属四川省交通厅的一家房地产公司。公司拥有雄厚的资金和技术实力以及房地产开发营销的专业管理经验，公司曾成功地开发建设并管理经营了成都大邑花水湾“新豪斯温泉大酒店”等项目，目前正在成都府南河边进行 “锦官城”项目的开发河建设。三、? ? ? ? 项目开发市场背景（一）、房地产宏观市场概述在今年的国家政府工作报告中，受东南亚金融危机和整个国内经济形势的影响，国家经济整体发展有所下降，从去年经济发展保持8%的增长率下降到7.8%。整个经济发展形势并不容乐观。但是，作为国家的经济政策的方向性，近年来，国家对中西部地带的发展倾注了更多的力量：国家已经明显加大中西部的基础设施建设，并以此来带动整体经济水平的发展。作为产业支柱的房地产业，国家也相继出台了多种政策给予扶持。从房地产业的情况来看，去年国家关于取消实物分房政策以来，各级部门已经陆续搭乘了购房末班车，完成了公房向私房过渡的转换，这一措施，消耗了民间特别是工薪阶层的储蓄和经济能力，但是把实实在在的利益让给了居民；此外，经过92年以来持续多年的房地产市场的消耗，多数需要城市住房的民间财富拥有者都陆续完成了购房过程，房地产的需求市场对这一部分人来讲，直接表现为二次购房改善居住条件，适应越来越高档的居住环境和居住条件，为此，二级市场的启动也将成为近两年的趋势，国家也将采取相应措施来活跃二级市场的交易。从今年的房地产市场发展趋来看，由于房价与市民收入存在的距离较大，国家将采取各种政策扶持居民购房，一方面满足和提高市民的居住生活水平，另一方面激活房地产市场的持续发展。据悉，为推动信用消费，鼓励居民利用自购房产置业，国家将在最近出台“贴息按揭”的办法来扶持消费者购房，对目前国家银行实行按揭贷款的购房者的利率进行补贴，这一措施的实施将再次带动一批年龄趋于低龄化，素质较高、观念较新，经济收入稳定的消费者加入购房者的行列。（二）、目标区域市场1、概述“三江花园”是锦官城房地产开发