山东师范大学阎弘文副教授_十五期间济南市城市土地价格调查与地价.ppt

山东师范大学 阎弘文 副教授 2006年4月 第一部分 城市基本情况 一、济南市社会经济状况 “十五”期间，济南市国民经济保持快速协调健康发展。初步核算，济南市生产总值年均增长14.2%，固定资产投资年均增长20.4%；城市居民人均可支配收入年均增长10.3%。 2005年，人均生产总值3900美元，城市居民人均可支配收入1.23万元；城市居民人均住房使用面积19.8平方米。 第二部分 城区土地价格调查与地价监测情况 一、基准地价完成情况 （一）适时更新城区基准地价 2001年，济南市被确定为国土资源部城市土地价格调查（含城区基准地价更新和地价动态监测点建设）试点城市。2003年7月，济南市城市土地价格调查成果通过国土资源部验收。 2004年济南市国土资源局根据城市发展及土地市场的变化，对商业、住宅用地土地级别和基准地价进行局部调整。并于2004年3月由济南市人民政府公布实施。 （二）及时制定城乡结合部基准地价标准 2005年4月至12月采用规划定级方法对城乡接合部（东区、西区）基准地价进行了评估，作为过渡期控制性地价标准。 （三）完善基准地价系数修正体系 制定基准地价用途修正系数(商住工以外其它用途） 完善基准地价因素修正系数表及因素指标说明表 编制城区基准地价应用技术手册 （二）更新地价监测点 2、市场数据采集（强调数据的口径与内涵） 网站数据 房屋中介机构数据 报刊数据 房展会数据 实地访谈数据 宏观调控条件下地价监测把握的三个层次 宏观层面----市区土地市场分析、房地产市场分析、相关经济指标的协调性分析（地价调控） 中观层面----城区基准地价实施情况分析 微观方面----城区地价动态监测点数据分析 一、宏观层面 （一）以GIS技术为支撑，加强土地市场数据库建设 1、土地评估电子档案 2、土地市场交易信息电子档案 将土地市场动态分析与地价动态监测有机结合在一起，以期就济南市土地从供应和价格两个方面参与宏观调控进行综合研究。 （三）市区房地产市场分析 商品住房市场分析 住宅二手房市场分析 商品住宅销售户型分析 城市居民住宅消费分析 房地产价格构成分析 住宅租售比分析 城市居民住宅需求对房地产价格的影响作用分析 二、中观层面 （三）微观层面  第四部分 主要成果与应用 一、主要成果 济南市城区土地级别与基准地价更新成果 济南市城乡接合部（东西区）基准地价评估成果 济南市城区基准地价应用技术手册 济南市城区地价动态监测分析成果 济南市区土地市场动态分析成果 二、成果应用  第五部分 存在的问题与建议一、存在的问题 （一）基础工作滞后（地籍数据覆盖面小） （二）区段地价监测点分布不均匀（虚拟） （三）经费不足（无配套经费） 二、建议 基于地价监测的建成区基准地价更新方法 ----地价分区定级法、地价指数法 加强土地交易价格的研究 ---土地交易价格指数与地价指数 欢迎批评指正！ 2.5 3.0 3.0 3.8 2.5 3.0 地价增长率%（2005/2004） 1265 1540 1807 2215 3025 4197 监测地价值（2005.12.31） 6 5 4 3 2 1 土地级别（2003） 地价监测点评估 1、各用途级别地价变化情况 表3-4 2005年济南市城区商业用地监测地价分析表 图 3-1 2005年济南市城区商业用地级别地价增长率空间分布3D图 2004-2005年济南市城区住宅用地区段房价增长率空间分布3D图（多层） 2004-2005年济南市城区住宅用地区段房价增长率空间分布3D图（小高层） 表3-5 2005年济南市城区住宅用地监测地价分析表 2.3 2.9 4.3 3.2 1.3 0.2 地价增长率%（2005/2004） 834 954 1258 1537 2003 2725 监测地价值（2005.12.31） 6 5 4 3 2 1 土地级别（2003） 图 3-2 2005年济南市城区住宅用地级别地价增长率空间分布3D图 表3-6 2005年济南市城区工业用地监测地价分析表 1.2 1.0 0.8 0.6 -0.6 -1.5 -1.5 地价增长率%（2005/2004） 345 409 600 740 1056 1450 2005 监测地价值（2005.12.31） 7 6 5 4 3 2 1 土地级别（2003） 2、综合