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深圳市某广场项目 可行性研究报告 目 录 第一章 概 论 1.1项目名称 1 1.2项目地点 1 1.3区域特点 1 1.4建设规模 1 1.5可行性研究范围 2 1.6项目估算总投资额 3 第二章 项目市场分析 3 2.1####县经济发展趋势分析 3 2.2####县房地产发展概况 4 2.3区域市场分析 10 2.4项目利弊分析 11 第三章 项目定位及销售预测 12 3.1项目定位 12 3.2销售情况预测 14 3.3销售价格预测 14 第四章 项目的工程技术方案 15 4.1总平面及建筑方案 15 4.2结构 16 4.3供配电工程 16 4.4给排水工程 16 4.5人防 17 4.6弱电工程 17 4.7主要设备设施 17 4.8交通与停车 17 4.9环境保护 17 第五章 项目管理与建设进度计划 19 5.1项目运作模式 19 5.2招投标管理 19 5.3工程监理 19 5.4物业管理 19 5.5建设进度计划 19 5.6销售计划 20 第六章 项目营销和招商方案 21 6.1销售、租赁比例 21 6.2运营策略 21 6.3招商策略 22 第七章 投资估算和资金筹措 25 7.1投资估算 25 7.2资金筹措 27 7.3资金平衡计划：见下表 28 第八章 效益分析 29 8.1销售收入、销售税金及附加估算 29 8.2经营成本及费用估算 30 第九章 项目风险及防范措施 31 9.1市场风险 31 9.2筹资风险 31 9.3销售不确定性风险 31 9.4项目开发的风险 32 9.5成本控制的风险 32 第十章 结论及建议 33 10.1结论 33 10.2建议 33 项目总论 项目背景 项目名称 ***广场 开发公司简介 承担可行性研究公司 受托单位：深圳市***地产咨询有限公司 单位地址：深圳市上步中路*** 资质证书：深中服资（评）字***号 资质等级：一级 法人代表：鞠永平 联系电话：*** 研究工作依据 （1）《关于规范深圳市房地产项目计划立项可行性研究报告编制的通知》 （深圳市发展计划局：深计[2003]590号） （2）《房地产开发项目经济评价方法》 （建设部：建标[2000]205号） （3）《建设项目经济评价方法与参数》 （国家计委、建设部：计投资[1993]530号） （4）《关于印发经济评估方法的通知》及附件 （中国国际工程咨询公司：咨经[1998]11号） （5）《深圳建设工程价格信息》（2003） （6）企业提供的相关资料 项目建设规划内容 根据委托方提供的《深圳建设用地规划许可证》、《方案设计》等相关资料，项目经济技术指标如下表： 表2：项目经济技术指标 项目名称 整个项目 地块编号 H126-02 总用地面积（m2） 14788.30 建设用地面积（m2） 14788.30 道路用地面积（m2） 0 容积率 8.3 覆盖率 41% 计容积率面积（m2） 122800 其中：住宅公寓（m2） 100696 商业（m2） 18104 可出售住宅（m2） 85596 可出售商业（m2） 18104 地下2层面积 15500 总建筑面积（m2） 138300 建设规模（m2）（以前规划） 共3栋29层高层，其中群楼3层，地下2层 机动车泊位数（辆） 不详 项目开发手续 项目土地使用权取得 目前尚未取得土地使用权 项目开发合法性手续 开发条件 取得文件证号 企业法人营业执照 不详 深圳市房地产开发企业资质证书 不详 结论 项目用地正在转让过程中。 可行性研究结果 市场预测 根据市场调查，莲塘片区近三年将有较少楼盘推出，区域市场竞争趋缓，但片区市场将面对其他片区市场的有效竞争，但总体来看，片区住宅房地产市场竞争趋缓。 项目建设进度 项目计划于2004年年中开始动工，在资金及时到位的情况下，预计2006年年中竣工，其开发建设期为2.5年，共10个季度。 投资估算和资金筹措 投资估算 根据测算，项目的总投资为48880.28万元（含地价），详见下表： 表3：项目总投资估算表 序号 项目名称 总额万元 1 土地成本 11400.00 2 前期工程费 1078.74 3 建安工程 30024.93 4 管理费 850.07 5 不可预见费 850.07 6 其他费用 373.41 7 财务费用 1590.00 8 销售费用 2021.56 9 公用设施专用基金 691.50 10 合计 48880.28 项目投资的资金来源包括自有资金、银行融资和销售回款。 项目总投资约48880.28万元，经测算需投