《房地产开发全程计算演示与应用》.ppt

* 值 * 值 * 值 * 值 * 值 * 值 * 值 * 值 * 值 * 值 * 值 * 值 * 值 * 值 * 值 * 值 * 值 * 值 * 值 * 值 * 值 * 值 * 值 * 值 * 值 * 值 * 值 * 值 其次，根据《关于房产税和车船使用税几个业务问题的解释与规定》，独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑以及各种油气罐等非应税建筑物，不属于房产税的征税对象，其所占土地的价值在分摊计算地价时应予以扣除。 一宗土地上如果既有已经建成投入使用的房产，又有在建或规划建设的房产，在分摊计算地价时，应按建成和在建（包括待建）房产的建筑面积比例进行分摊。其中：建成房产所分摊的土地价值应计入房产原值征收房产税；在建和待建房产分摊的土地价值，待房产建成后再计入房产原值征收房产税。因宗地内各独立房产，可能具有不同用途，如自用、出租，也有可能享受税收优惠，地价应在宗地内各独立房产间进行分摊，分别计入各独立房产原值，申报缴纳房产税。 基于上述分析，对于实际宗地容积率大于0.5的企业，其地价计入房产原值征收房产税时，应采取用地面积分摊计算的方法：首先确定应分摊的用地面积，然后在自用应税房产、自用减免税房产、出租房产和在建（包括待建）等房产之间进行分摊。上述案例的具体计算如下： A房地产开发公司于2007年3月成立，4月26日与土地储备中心签订《国有土地使用权转让合同》，合同注明于2007年5月20日前将该块土地的使用权转移到A公司。6月5日，A公司拿到了土地使用证，上面注明发证日期为6月2日。7月，A公司开始开发商品房，12月取得预售许可证，开始预售房屋，与购房者签订的商品房销售合同上注明的交房时间为2009年1月15日。 为了售房时签合同方便，A公司会计将所有商品房销售合同中每户内容一样的栏目均事先填好，包括交房时间。截至2009年5月18日，A公司开发的商品房销售完毕，其中2009年1月15日之前售出的楼房已如期交付。 　A公司会计认为，应从2007年7月开发商品房开始缴纳土地使用税；售房合同规定2009年1月15日交房，应从2009年2月开始停止缴税。 又例：明晰广告公司将其位于市中心的一套原值为150000元的门面房出租给五鑫公司，按照协议规定，年租金收入30000元。按照现行税法规定，明晰广告公司的税率将高达27.68%。其税负率计算过程如下： 房地产企业利息支出扣除的计算技巧 1、房地产开发费用＝（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本金额） ×扣除比例（5％以下）＋允许扣除的利息费用 2.凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，利息支出不得单独计算，而应并入房地产开发费用中一并计算扣除。在这种情况下： 　房地产开发费用＝（取得土地使用权支付的金额＋房地严开发成本金额） ×扣除比例（10％以下） 　　由此，纳税人可以根据上述公式进行筹划：将实际发生的利息支出代入公式（ 1），然后与公式（2）计算的结果进行对比，如果前者大于后者，则应正确分摊利息并提供金融机构证明；如果前者小于后者，则故意不按照转让房地产项目计算分摊利息支出，或者干脆不提供金融机构的贷款证明。这样做的结果是，在已耗费用一定的情况下，可以多获得扣除。 [例]某房地产开发公司开发一批商业用房，共支付土地价款500万元，开发成本800万元，假设实际应当分摊利息为100万元，则： 　　房地产开发费用＝（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本金额） ×扣除比例（按5％计算）＋允许扣除的利息费用＝（500＋800）×5％＋100＝165（万元） 　　如果不能分摊利息费用，或者不能提供金融机构证明，则： 　　房地产开发费用＝（取得土地使用权支付的金额＋房地产开发成本金额） ×扣除比例（按10％计算）＝（500＋800）×10％＝130（万元） 　　 根据上述计算结果，该公司应当正确计算分摊利息，并如实向税务机关提供金融机构贷款证明，否则将不扣除 35万元。换一种情况，假如该公司实际计算分摊的利息是50万元，则采用公式（1）计算的扣除额为115万元，小于公式（2）计算的结果130万元。这时，只有采取公式（2）计算才可以多扣除15万元。 站在完善税收政策的角度，我们认为，允许扣除的利息，应当按照《企业会计准则 ——借款费用》规定的计算公式进行，非按规定核算利息费用的，一律不得扣除。 用哪种方法计算土地增值税更合理？ 某房地产企业开发了某花园小区项目，小区可售