东华天业拆迁评估相关知识培训20120121.ppt

八、关于审计 审计对评估的审计主要在权属、产权性质以及结合遥感确定数据的准确性几方面，注意以下几点： 1、估价对象是否存在，如何证明； 2、数据的真实性； 3、敢于拒绝各方的不合理要求。 第四章附则中，对规定价格与实际偏离的情况有如下规定： 对于在实际估价过程中与本标准规定价格严重偏离的实物，产权人或使用权人应提供相关票据，估价人员按照市场价格结合实物具体情况进行作价。 二、非住宅房屋 《北京市非住宅房屋拆迁评估技术标准》京房地评字[1999]656号 《北京市非住宅楼房估价技术规范》京国土房管拆[2002]646号 《北京市非住宅房屋拆迁评估技术标准》京房地评字[1999]656号 第三条：非住宅房屋拆迁价格公式： =区位价格×K1×K2×K3×建筑面积+地上物补偿价 K1：为容积率调整系数 K2：为房屋原用途调整系数 K3：为规划用途调整系数，当规划用途为市政府确定市政公益事业等重点工程时取0.7，其它情况取1.0 三、入户调查相关标准 ★ 在装户图上标出本户的位置 ☆ 入户时，先向被拆迁人或工作人员询问本户在装户图上所处的位置； ☆ 如无装户图（线性工程），提前从Google上下载或手绘装户图，并在图中标明每一户的相对位置。 ★ 房号的标记方法 ☆ 北房为1号房，依次为北房的耳房、东厢房、东厢房的耳房、南倒座、南倒座的耳房、西厢房、西厢房的耳房； ☆ 房屋登记表上记录房屋条件时的房号不允许颠倒。 ★ 笔记清晰，条理清楚，避免错别字 ☆?做到不光自己看得懂，输表的人也要能够看得懂。 ☆? 错别字一定要避免。 ★ 分清材质，详细记录 ☆? 按照808号文件对各个项目的详细划分记清材质。 如：水泥瓦（席箔/望板），楼板记录为圆孔板、加气板、现浇。 ★ 单位名称要记清（m，m2等）。 ☆ 个数、长度、面积、高度等； 1个、 1m、 1m2、 h3.2m。 ★ 宅基地评估完成后，应检查院落尺寸的封闭情况，示意图中也要标明尺寸。 ★ 省略符号避免使用 ☆不允许使用“同上”等省略符号。 ★ 产权人的确定 ☆ 房屋的被拆迁人，以房地权属证明上标明的产权人认定； ☆ 没有发过宅基地使用证或权属证明丢失的，产权人的确定主要通过现场咨询工作人员或暂时根据户口本上的户主来确定，待日后向有关部门核实后再确定产权人。 ★ 照相 ☆每户的照片。 ☆先照底表编号，然后院外院内的院落整体各一张，每间房屋都要有内、外个一张照片，装修较多的房屋可多拍摄。 ★如有未见过的附属物应多描述，记录详细，并拍照。 ★ 估价人员签字 ☆ 签全体入户人员的全名，组长在前、组员在后。 ★ 入户口径 ☆ 入户登记调查，别的不清楚。 四、标准 1、屋面： ① 现浇屋面、槽型板、圆孔板、加气板（轻型板不予区分，计入加气板）； ② 红陶瓦不能记为水泥瓦，据实记录； ③ 瓦下保温层为“席箔”、“标皮板”的，一律记录为“席箔”； ④ 焦渣防水、灰顶计入木板油毡屋面，区分坡/平顶，部分有砖檐装饰，易与楼板混淆，不清楚的可向产权人询问； ⑤ 屋架带插飞的情况，需区分记录单飞和双飞。 2、屋架： ① 不同类型屋架需按比例分别记录（见下图），中式房屋有假柁头的情况，记录时需注意； ② 钢木屋架，人字的记为“人钢木” ③ 钢架房屋不区分平顶、坡顶，记为“钢架”； ④ 彩绘需记录面积。 屋架比例 图中为五间房，4架柁，两架硬山 3、墙身： ① 兰整砖：多为老房墙身，新建房屋兰砖多为烟灰砖，注意区分； ② 棋盘心墙：统一记为“棋墙” ； ③ 借墙：如进深与开间成比例，则可按照一间房三面墙、两间房四面墙、三间房五面墙的原则来记录，如不成比例，则按实际长度估算比例； ④ 无门窗的房屋要根据窗框在墙身栏注明“满”、“半”、“全”。 4、台基和柱高： ☆ 台基：院内地面至室面地平高度。 ☆ 柱高： 中式及带柁的房屋：室内地平至柁下； 楼板类房屋：板下至室内地平。 5、间数的区分 ☆ 屋架与墙身的价格受间数调节系数和隔断等的影响，相互制约； ☆ 中式房屋以柁区分间数； ☆ 硬山及砖混房屋以隔断区分间数；