东莞凯东新城商业策划简单、全面、具体.ppt

凯东新城商业策划报告 第三部分：销售策略篇 一、项目可销售铺位分析 二、项目整体推售或分期推售分析及建议 三、项目销售模式分析及建议 四、项目销售价格分析及初步测算 五、项目销售推广概要建议 一、项目可销售铺位分析 1、项目商业部分显著特点 项目商业体量大——商业面积约5万平方米 项目区域独立——大岭山镇相对封闭 铺位类型多——有街铺;内街铺(一.二层);集中商业内铺和外铺; 铺位楼层和结构差异大——商业价值相对较低的楼层和异型铺 位占有较大比例 2、项目商业可销售铺位分析 由于项目总体商业体量较大，约5万平方米。项目具有外街铺、内街铺、封 闭式内铺、开放式内铺、二楼内铺等多种铺位类型。铺位类型的多样性、铺位位 置和不同楼层及结构的差异、主力店带动、销售模式差异(返租)等因素，导致项 目铺位商业价值差异较大。在此我司按照项目铺位销售难易程度将铺位大致分为 以下五种类型： 商业价值高铺位：位置佳; 一层街铺; 铺位结构规整实用; 铺位面积相对适中(100平方米以下); 商业价值较高铺位：位置较好; 街铺结构方正，面积适中； 一层内铺与主力店相连； 商业价值一般铺位：外街铺或内街铺，面积较大，位置一般； 商业价值较低铺位：街铺面积大，结构差；二楼内铺结构比较方 正，面积比较适中，但二楼商业价值不高； 商业价值低铺位：部分街铺面积大，结构差，总价高；二楼内铺 结构差，面积大; 1）项目铺位详细分析 商业价值高铺位 商业价值较高铺位 商业价值一般铺位 商业价值较低铺位 商业低价值铺位 2）项目可销售铺位分类统计表 各区域铺位按面积占比统计表 各区域按楼层所占面积统计表 各区域铺位按铺位类型统计表 二、项目整体推售或分期推售分析及建议 1、适合整体推售的项目概要特点 项目推售量相对较小； 项目商业价值均好的铺位占主体； 产品是市场比较稀缺的； 对销售速度要求较低且经营后对销售影响小； 对项目销售价格、速销和实现整体销售有比较大的把握； 项目所处地段商业价值高； 2、分期推售优势 分期推出能够稳扎稳打，降低风险； 使铺位销售相对均好。在分期销售过程中，通过销售手段，解决难点铺位问题； 便于调控营销策略，更接近市场需求； 3 、其它需要考虑的重要因素 政策方面：今年以来国家对房地产市场调控越趋严厉，政策的不确定性，增加了项目营销风险（主要体现在：对集中商业分割小铺销售的限制和市场中投资者普遍持观望态度）； 市场方面：周边区域市场的商业项目将分流部分项目目标客户； 销售时间截点：春节是销售的“断点”，项目二期商铺具备销售条件时间接近春节，导致整体推售难以协调； 招商、销售、工程进度和项目形象与营销的关系； 4、项目特点概要 区域市场有限； 商业规模相对较大； 以区域目标客户为主体，客户相对较少； 投资客户对项目少量商业价值较高的铺位需求相对比较集中； 项目商业价值较低的铺位按销售面积占比达47％； 项目以销售为主，期望整体速销并实现价值最大化； 销售期需在开业前； 项目工期进程不同，难以统一销售； 目前市场租金对销售价格支撑有限； 5、项目推售方式建议 1）项目推售方式建议 建议： 采取分期推售的方式销售 2）项目具体分期销售截点建议 三、项目销售模式分析及建议 1、项目商业一期分析 1）大商业铺位 临规划路（天和百货对面）的街铺部分，约900㎡ 与天和百货相对； 自然人流多； 商业展示面强； 街铺价值高，市场容易接受； 建议：直接销售 临内街的街铺部分，约200㎡ 项目内街人流相对较弱； 市场认同度较低； 投资回报较低； 建议：返租销售，3年返租25％ 大商业一楼内铺，约1100㎡ 市场接受难度比较大； 经营业态、时间受到限制； 使用率较低； 建议：返租销售，3年返租25％ 2）广场路铺位 临广场路街铺，约3300㎡ 连接小区大门口； 紧邻镇政府； 街铺接受度比较高； 建议：直接销售 广场路小商业社区街铺，约1000㎡ 内街、通道人流相对较弱； 市场认同度较低； 投资回报较低； 建议：返