ID277-中国住房供给弹性区域差异与调控政策选择(华人不动产会).docVIP

中国住房供给弹性区域差异与调控政策选择 ——基于省际面板数据的经验分析* 王斌1 2，高波1 （1．南京大学经济学院 江苏 南京 210093；2．广西经济信息中心 广西 南宁 530022） Wangbin Gaobo （1.Department of Economics , Nanjing University, Jiangsu Nanjing 210093；2.Guangxi Center of Economy and Information, Guangxi Nanning 530022） 中国住房供给弹性区域差异与调控政策选择 ——基于省际面板数据的经验分析 内容摘要：住房供给弹性是制定和评估房地产调控政策的重要指标，利用中国30个省市区1999-2009年的面板数据分析表明：中国住房供给弹性存在显著的区域差异性，房价、信贷、土地供给和建筑成本等因素对住房供给的影响，在东中西部地区存在显著差异性。在东部，土地政策对住房供给影响最显著，在中西部，信贷和房价政策对住房供给影响最大。中国住房需求弹性和供给弹性均存在区域差异，这表明政府应根据不同区域市场供需特性，制定针对性强的调控政策。 关键词：住房供给弹性 市场区域差异 调控政策 一、引言和文献回顾 住房供给弹性是衡量住房供应量对影响供给的各要素反应程度的指标，可以在较大程度上反映住房供给对各项调控政策的敏感度，因而是有效制定和评估调控政策的重要依据。2009年5月以来，我国房价又出现了新一轮快速上涨（如图1所示），为遏制部分城市房价过快上涨，国家出台了一系列调控政策。特别是2010年1月，国务院办公厅发出了关于促进房地产市场平稳健康发展的通知，4月国务院又发布了关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知，发文级别提升，措辞更加严厉。但房价和住房交易量在经过4个月的徘徊期后，9月份又出现反弹，社会上对我国房地产调控政策效果产生了质疑，这客观上对我国房地产政策调控精度提出了更高要求。此次调控政策的突出特征是供需政策双管齐下，政府一方面着力抑制不合理住房消费需求和打击投资投机需求，如紧缩房地产信贷、实行限购措施，另一方面更加注重使用供给政策，努力增加住房供给，如大幅增加土地供应、加大保障性住房和中小套型住房供给等。但这些住房供给措施中哪项对住房供给具有实质性影响，影响程度如何？目前理论界缺乏较为全面准确分析。因而对我国住房供给弹性进行实证分析，并在此基础上对我国房地产市场基本特征进行分析，具有重要的理论价值和现实意义。 国外学者对房地产供给弹性的分析主要集中在供给价格弹性分析。Muth和Richard (1960)开启了实证分析房地产供给价格弹性的先河，他们以新建房屋数量为因变量，以房价指数和一系列投入品价格为自变量，使用OLS法对方程进行了估计，认为房地产价格弹性具有完全弹性[1]。Follain(1979)按照Muth的方法，以新房的供应量为因变量，以房价、建材价格、利率和劳动力工资为自变量，使用1947-1975年美国年度数据，得出了与muth相同的结论[2]。他们认为，当房地产长期供给价格弹性无限大时，房地产供给就由成本等因素决定。但大多数的实证研究结果表明，房地产价格供给弹性不是无限弹性，而是有限的，且为正值。Poterba(1984)在考虑信贷比率及可获得性等因素的前提下，对新房供应价格弹性估计的结果为0.5到2.3之间[3]。Dipasquale和Wheaton(1994)通过使用1963-1990年美国年度数据，对新房开工面积对房价的弹性进行了实证分析，表明新房供给价格弹性估计的结果为1到1.2之间，存量房的供给价格弹性在1.2到1.4之间[4]。Mayer(1999)依托单中心城市模型，分别以住房存量和新房开工量为因变量，以房价变动率、优先利率变动率、原材料价格变动率、住房存量的滞后项为解释变量，得出存量房供给价格弹性为0.08，新开工房的供给价格弹性为6.3[5]。这些研究主要是通过建立房地产供给函数，使用计量方法来分析房地产供给弹性，具有坚实的理论基础和较强的直观性，在研究供给弹性的同时可以得出供给函数，因而这一分析范式被广泛使用。Mayo和Somerville（1996）构建了一般均衡分析模型，即通过分别设定房地产供给和需求函数，当假设房地产市场总会出清的前提下，推导出反映市场均衡的综合函数，通过对综合函数的计量回归，最后反推出房地产供给弹性。他们使用这一方法计算出房地产供给价格弹性在1到4之间[6]，我国学者王松涛（2009）使用这一模型对我国房地产供给弹性进行了分析，认为我国房地产流量供给价格弹性在0.851-2.325之间，存量供给价格弹性在0.74-3.3之间[7]。但这一方