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房地产全程策划理论体系 房地产全程策划理论体系0. 项目概况1. 项目市场策划1.1 项目周边环境分析⑴ 项目土地性质调查★ 地理位置★ 地质地貌状况★ 土地面积及其红线图★ 七通一平现状⑵ 项目用地周边环境调查★ 地块周边的建筑物★ 绿化景观★ 自然景观★ 历史人文景观★ 环境污染状况⑶ 地块交通条件调查★ 地块周边的市政路网及其公共交通现状、远景规划★ 项目对外水、陆、空交通状况★ 地块周边市政道路进入项目地块的直入交通网现状⑷ 周边市政配套设施调查★ 购物场所★ 文化教育★ 医疗卫生★ 金融服务★ 娱乐、餐饮、运动★ 生活服务★ 游乐休憩设施★ 周边可能存在的对项目不利的干扰因素★ 历史人文区位影响1.2 区域市场现状及其趋势判断⑴ 宏观经济运作状况：① 国内生产总值★ 第一产业数量★ 第二产业数量★ 第三产业数量★ 房地产所占比例及数量② 中国房地产开发业景气指数③ 国家宏观金融政策★ 货币政策★ 利率★ 房地产按揭政策④ 固定资产投资总额★ 全国及项目所在地★ 其中房地产开发比重⑤ 社会消费品零售总额⑥ 商品零售价格指数★ 居民消费价格指数★ 商品住宅价格指数⑦ 中国城市房地产协作网络信息资源利用⑵ 项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规★ 项目所在地的居民住宅形态及比重★ 政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规★ 政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策法规★ 短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划⑶ 项目所在地房地产市场总体供求现状⑷ 项目所在地商品住宅市场板块的划分及其差异⑸ 项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发现⑹ 商品住宅客户构成及购买实态分析★ 各种档次商品住宅客户分析★ 商品住宅客户购买行为分析1.3 土地ＳＷＯＴ分析⑴ 项目地块的优势⑵ 项目地块的劣势⑶ 项目地块的机会点⑷ 项目地块的威胁及困难点1.4 项目价值分析⑴ 商品住宅项目价值分析的基本方法和概念① 商品住宅价值分析法——类比可实现价值分析法1）选择可类比项目2）确定该类楼盘价值实现的各要素及其在价值实现中的权重3）分析可类比项目价值实现的各要素之特征4）对比并量化本项目同各类比项目诸价值实现要素的对比值5）根据价值要素对比值判断本项目可实现的均价② 类比可实现价值决定因素1）类比土地价值：地段资源差异★ 市政交通及直入交通的便利性的差异★ 项目周边环境的差异，包括——周边自然和绿化景观的差异——教育、人文景观的差异——各种污染程度的差异——周边社区素质的差异★ 周边市政配套便利性的差异2）项目可提升价值判断★ 建筑风格和立面的设计、材质★ 单体户型设计★ 建筑空间布局和环艺设计★ 小区配套和物业管理★ 形象包装和营销策划★ 发展商品牌和实力3）价值实现的经济因素★ 经济因素★ 政策因素⑵ 类比竞争楼盘调研★ 类比竞争楼盘基本资料★ 项目户型结构详析★ 项目规划设计及销售资料★ 综合评判⑶ 项目可实现价值分析① 类比楼盘分析与评价② 项目价值类比分析1）价值提升和实现要素对比分析2）项目类比价值计算1.5 项目市场定位⑴ 市场定位1）区域定位2）主力客户群定位⑵ 功能定位⑶ 建筑风格定位1.6 开发节奏建议⑴ 影响项目开发节奏的基本因素★ 政策法规因素★ 地块状况因素★ 发展商操作水平因素★ 资金投放量及资金回收要求★ 销售策略、销售政策及价格控制因素★ 市场供求因素★ 上市时间要求⑵ 项目开发节奏及结果预测★ 项目开发步骤★ 结论2. 项目规划设计策划2.1 总体规划⑴ 项目地块概述★ 项目所属区域现状★ 项目临界四周状况★ 项目地貌状况⑵ 项目地块情况分析★ 发展商的初步规划及设想★ 影响项目总体规划的不可变的经济技术因素★ 土地SWOT分析在总体规划上的利用或规避★ 项目市场定位下的主要经济指标参数⑶ 建筑空间布局★ 项目总体平面规划及其说明★ 项目功能分区示意及说明⑷ 道路系统布局① 地块周边交通环境示意★ 地块周边基本路网★ 项目所属区域道路建设及未来发展状况② 项目道路设置及其说明★ 项目主要出入口设置★ 项目主要干道设置★ 项目车辆分流情况说明★ 项目停车场布置⑸ 绿化系统布局① 地块周边景观环境示意★ 地块周边历史、人文景观综合描述★ 项目所属地域市政规划布局及未来发展方向② 项目环艺规划及说明★ 项目绿化景观系统分析★ 项目主要公共场所的环艺设计⑹ 公建与配套系统① 项目所在地周边市政配套设施调查