“海市蜃楼”杭州房地产营销批判 .docVIP

“海市蜃楼”－－杭州房地产营销批判 　　在杭州，相股市的萧条与每次房交会“抢房”式的火爆交易场面气息充斥着整个杭城的上空；　 　　几年来，杭州很多区块的楼市价格已经翻番。在一次又一次令人吃惊的上涨后，许多市民带着美好的期盼，预测房价马上就要降了，却往往事与愿违； 　　杭州楼市的火爆，让当地土管部门、房产开发商、广告公司以及“炒楼花”族，装了个满钵而归。 　　但是，杭州市房地产市场真的是那么的欣欣向荣吗？杭州市房地产市场是否会盛极而衰？杭州市房产营销是完美无缺还是漏洞百出？ 一、匪夷所思的杭州房地产市场 　　只涨不跌的杭州房价 　　1999年，杭州的楼市还没有完全升温。温州人余先生以每平方米约2700元的价格在杭州城西一举买下刚刚开盘的28套商品房。时隔两年后的2001年，等这个楼盘全部售完时，房价已升到每平方米近5000元。余先生以4700元左右的价格将手上的房子放入二手房市场，立刻变现，平均每套房子净赚了20多万元。然而，这批房子仍是涨势迅猛，半年之后一些户型好的房每平方米达到6300元以上……。 　　国内几乎再也找不出像杭州这样的省会城市——她的房地产市场一直是上升的，至今没有回落过。杭州的楼市目前呈现的是一种灼热的状态。据不完全统计，杭州房产市场近年的年成交量约在200万平方米左右，均价则呈一年一个台阶攀升，1999年每平方米均价为3000多元，2000年达到4000元左右，2001年，3000元以下的房子几乎就没有了，2002年，4000元以下的商品房几乎没有。 　　现在杭州旧城区的商品房每平米均价大概在7000－8500元之间。 　　抢房子就是抢钱——疯狂的炒楼花一族！ 　　“城西股”、“江滨股”、“远郊股”……对于杭州不同区域不同地段的楼盘，房产投资客们如今竟以“股”冠名。事实上，不少人已经开始像炒股一样地炒房了。 　　无论是什么楼盘，只要一盘，就是一通疯抢。本地媒体的评价是：抢房子就是抢钱！今年上半年，钱塘江边某楼盘以均价每平方米5600多元开盘。张某在两年前已经拿到一个“号子”，在付了3万元定金后还有10天要签购房合同，到时要付近20万元的首期房款。无奈之下他准备将“买房权”出售，立马有人来应和。最终，张某以9万元售出，净得利润6万元。 　　精彩纷呈的市第三届于昨日拉上了帷幕。来自官方的资料显示，2002年10月，为期4天的“第三届浙江人居展”这场大戏历时4天，精彩谢幕。尽管本次参展楼盘量少，大多数新楼盘都尚未开工，户型价格也没确定，只是亮相展示。但还是出现了“抢房”的壮观场景，最终以37万人的参观量、15.43亿元的实际成交金额圆满结束。细心的市民还是发现，与上届人居展相比，全市各区域的新盘价格在稍稍上扬，市区楼盘均价已突破每平方米6500元（今年5月省房交会5700元）。如不是由于这届人居展以营造“诚信”为主题，制定了许多交易条件，那么场面将更加壮观。 　　这样“抢房”的原动力在于，买到“房”后一转手就能赚到巨额利润，如果放长线还要赚得多。 　　在历届房交会上人头攒动中可见不少的老太太、老头子们在展位前大肆收集各种房产资料，签订单、交定金不亦乐乎。 　　炒楼花者们：一不看价格，二不看楼盘所在的位置和开发商，只要是“房子”，就毫不犹豫地签单。他们只花了寥寥几万元的定金费用，就将“房子”纳入囊中，接着随手放入二手房产市场中，待价而沽。 　　据不完全统计，杭州市二手房市场中，有24%多的房源为新的商品房，甚至期房。在股市低迷、银行一再降息的形势下，投资楼市成了杭州人最有效的赚钱捷径。 二、畸形的杭州房地产品牌 　　从房价收入比看杭州房价的不合理性！ 　　评价一个城市房地产价格是否合理，有一个参照系数，那就是城市家庭年收入和城市平均房价之比。上海、深圳、广州这三个城市的比例接近国际上8到10倍的水平，北京通常是22－23倍。 　　据国家统计局数据表明：今年1月至7月份杭州城镇居民人均收入为6997.62元，列全省第三位（2000年杭州市居民城镇人均收入列全国第八位），但房价列全省之首。 　　按目前杭州房价6500元/平方米、人均年收入15000元、购买80平方米房子计，杭州市房价与收入比达到35左右。因此，杭州市房地产总体价格客观上存在着增速快、价位高的问题。 　　过高的房价，轻则造成市民对方地产营运上的信任危机，重则危及政府形象的提升。 　　商品房供应与消费需求脱钩 　　为了充分地了解杭州市房地产市场，最近，我们做了对杭州市房地产消费的一项专项调查（有效base=1000），其中的多项结论可以说明杭州市房地产市场所存在的种种问题。 　　1、从价格上看 　　从价位上看，购房者的承受能力比去年有所提高，但绝大多数集中于选择3500元/平方米以下的房子（82.4%）。