第五章分时度假讲解.ppt

第五章 分时度假——度假村的经营模式（参考米尔P16） 分时度假的产生及定义 分时度假的运营机制和运营方式 分时度假交换系统 分时度假在中国 一、分时度假的产生及定义 分时度假的概念源于20世纪60年代的法国 瑞士企业家亚力山大·耐提首先提出分时度假的概念； 1976年，法国阿尔卑斯山地区的旅游酒店首次进行了真正意义上的时权经营； 20世纪70年代美国从欧洲引入分时度假概念，取得了巨大成功，成为分时度假产业最发达的国家 分时交换系统 1974年，分时交换系统出现。 同年，RCI（Resot Condominiums International）公司成立，这是世界上第一个分时度假交换公司。 1976年，II(Interval International)公司组建。 RCI和II是目前为止世界上实力最雄厚的分时度假交换公司。 20世纪80年代初期，分时交换的概念从美国佛罗里达传播到英国和西班牙，进而至欧洲大部分国家，标志着这一产品进入到一个新的发展阶段。 目前世界上已有60多家“分时度假”集团， 5000多个采用分时制度的度假村， 分布在81个国家， 来自124个国家的400多万户家庭购买了度假房产使用权； 分时度假房产业已成为年营业额77亿美元（2000年的数据）的全球产业,是现今旅游业中成长最快的一个行业。 分时度假是一种将房地产业、酒店业、旅游业完美结合在一起的一种商业新概念，并因此成为全球旅游业增长最快的细分行业。 它引入时空经济学原理，对旅游业、产地产业、金融资源进行整合，扩大了资源边际效用，实现了资源共享。 ？什么是“分时度假” 呢？ 分时度假的定义 分时度假(TIME SHARE)就是把酒店或度假村的一间客房或一套旅游公寓，将其使用权分成若干个周次，按10至40年甚至更长的期限，以会员制的方式一次性出售给客户，会员获得每年到酒店或度假村住宿7天的一种休闲度假方式。（分时使用） 并且通过交换服务系统会员把自己的客房使用权与其他会员异地客房使用权进行交换，以此实现低成本到各地旅游度假的目的。（度假交换） 作为一种预付度假住宿费用的方式，分时度假是实现—— 便宜的奢华旅游的一种途径。 定义中的关键点（特点） 合同有效期的规定 根据协议、契约、销售或出租合同、使用权合同，消费者所购买到的是3年以上的使用某处房产或某项设施的权利 预付款项（先付费，后消费） 消费者为了获得未来的住宿权利，需要按照协约的安排提前支付所需的款项。 有每年住宿天数的要求 一般规定每年在某处设施住宿的权利不能低于7天。 分时度假的实质 房地产产品 分时度假产品 饭店产品 二、分时度假的运营机制和运作模式 分时度假的运营机制 分时度假产品中主要涉及的主体： 开发商 信托公司 销售（代理）商 业主联合会 度假房产管理公司 再销售商 分时度假交换公司 分时度假业协会 会员：分时度假产品购买者。原多用“业主”一词，由于分时度假产品越来越多地被看作旅游产品而非房地产产品，所以更多地使用会员来代替“业主”。 分时度假的运作模式 根据分时度假的发展程度，分时度假的运作过程可以分为三大类。 双边式：最初始的一种模式 三边式：出现专业的销售公司 多边式：分时交换系统起到中介作用 开发商（饭店） 销售公司 购买者 三、分时度假交换系统 RCI（美国国际分时度假交换公司） Resorts and Condominiums International(RCI). 是全球最大规模的分时度假交换公司，1974年成立于美国的印地安纳州印地安纳波利市，其亚太及大洋洲总部位于新加坡。 RCI公司率先引进了分时度假交换的概念 ——以一处度假村住宿单位交换另一处度假村的类似住宿单位。  补 充 RCI的母公司是CENDANT集团,是一家在美国广为人知的公司。 CENDANT集团在纽约股票交易中心上的市场资金超过310亿美元,她所经营的业务包括三个不同的方面：旅行、房地产以及会员资格服务。这个公司在酒店和汽车出租代理行业中居于领导地位,并拥有21,000个已知的分销商。 知名的品牌包括DaysInn酒店、速8、豪生、Travelodge旅行社、Ramada酒店和Avis车租公司。 在会员服务中,CENDANT集团为超过七百三十万会员提供服务。在房地产中,