重庆山顶山顶十八号工程建设项目可行性研究报告.docVIP

山顶十八号工程建设项目 可行性研究报告 目 录 第一章 总 论 1 1.1项目概况 1 1.2研究依据及范围 2 1.3结论 3 1.4建议 4 第二章 项目建设的背景和必要性 5 2.1项目建设的背景 6 2.2项目建设的必要性 7 第三章 项目服务需求分析 9 第四章 项目选址与建设条件 11 4.1选址原则 11 4.2项目选址 11 4.3建设条件 12 第五章 建设方案与设计 12 5.1建设规模与内容 12 5.2总体规划设计 13 5.3结构方案 18 5.4主要配套设备 19 5.5给水工程 20 5.6排水工程 22 5.7电气设计 23 5.8节能设计 26 第六章 项目实施进度和招投标管理 29 6.1?项目实施进度 29 6.2招投标管理 31 第七章 环境影响分析 31 7.1项目主要污染源分析 32 7.2 环境保护措施及治理效果 35 第八章 消防、安全与卫生防护 37 8.1 消防 37 8.2? 劳动安全 38 8.3? 卫生防护 39 第九章 组织机构、运作方式与项目实施进度 39 9.1 ?项目建设组织机构 39 9.2项目运营组织机构 41 9.3劳动定员 42 第十章 投资估算和资金筹措 42 10.1投资估算 43 10.2?项目所需流动资金 49 10.3资金筹措 49 第十一章 ?经济和社会效益评价 50 11.1 经济效益评价 50 11.2 社会效益评价 50 第十二章 结 论 50 12.1 主要结论 50 12.2 建 议 51 附录：1、****发改局《关于*******迁建工程项目建议书的批复》 2、****村镇建设管理所《*******迁建项目用地红线》 前 言 山顶十八号的土地于2008年2月29日通过招牌挂取得国有土地使用权，开发工作从2008年第二季度开始筹划。根据集团的要求，现阶段山顶十八号要进入全速开发的前期，必须就现阶段可行性方案进行评估；同时就风险防范的工作予以全方位检讨。 因此本报告将会就1、土地问题 2、交通问题 3、配套问题 4、环境问题 5、市场与业态问题 6、工程进度及管理问题7、投资及效益回报分析8、初步结论和现阶段风险分析等问题进行分析，供领导在决策时参考。 第一章 土地问题 我司通过招拍挂取得政府出让重庆绸厂地块的规划公告函（渝规公（2007）北龙字第0308号），土地出让合同等待政府审批流程中，尚没有取得土地使用权。该地块由C8-1/02和C8-6/02两个地块组成。规划用地总面积23786平方米，其中C8-6/02用地面积2199平方米规划为幼儿园用地。目前整个厂区的厂房建筑尚没有开始拆除。地理位置详见附图： 1.1 暂定土地权取得时间及完成地块拆迁时间 目前本项目中的土地问题主要是土地出让合同已经上报政府等待签署中。渝富公司承诺其土地拆迁完成时间定为2008年8月31日，取得土地使用权的日期暂定为 2008年 9月 30日之前。 1.2 存在的风险 若本地块的土地出让合同不能及时签署，则本项目存在以下风险： 1.2.1 拆迁拖期的风险 土地出让方（渝富公司）承诺于2008年8月31日完成场地拆迁工作，但是由于其他方面的原因存在拆迁拖期的风险。 1.2.2 取得规划设计条件的风险 目前，尚未取得该地块的建设用地红线图和建设用地规划许可证，正在进行的方案设计工作有可能因为红线不准确而返工修改。 1.3 地理位置的情况分析 1.3.1 优势 ● 项目处江北交通枢纽，交通通达性强； ● 项目地理位置较好，离江北商圈中心较近； ● 项目在松树桥转盘和龙溪建材市场旁，后期造势宣传相对容易。 ● 项目周边暂无土地出让，即使有土地动工的，都已经暂停施工。 1.3.2 劣势 ● 区域属于旧的居住区域，整体消费水平不高； ● 地块处旧的居住区域，以原重庆绸厂的人为主，居住环境较差； ● 项目土地内拆迁物较多，拆迁成本较高； ● 地块地理位置相对较高，临主干道，噪声较大，且有高差； ● 项目地块楼面地价较高； ● 项目靠近观音桥商圈，受商圈辐射，但区域又相对独立，处在一个较为尴尬的地段； 1.3.3 威胁 ● 周边有在建楼盘和在售楼盘，竞争压力大； ● 项目对面有兰波地产的项目，已经在动，但已停工，如开工对本项目的威胁较大； ● 国家宏观调控，贷款利率和首付提高，将对市场及项目都来一定影响； ● 政策对经济的影响，直接波及房地产市场，市场观望度高； 1.3.4 机会 ● 重庆城乡统筹，江北将迎来一次新的发展机遇； ● 江北西