《土地增值税解析》--确定2010-7-13.ppt

成片受让、分期分批开发转让的扣除项目计算方法 案例： 某房地产开发公司在一块10000平方米的土地进行房地产开发，其取得土地使用权所支付的出让金为1000万元。该房地产公司在这块土地上建了两幢楼，一幢为写字楼，占地面积(包括周围的道路及绿地等)4000平方米，建筑面积15000平方米；一幢为公寓，占地面积(包括周围的道路及绿地等)6000平方米，建筑面积10000平方米。公寓已出售完毕，写字楼尚未转让。那么公寓应分摊的土地出让金为： (1)按转让土地使用权的面积分摊，公寓应分摊的土地出让金为： 6000㎡×（1000万元÷10000 ㎡）＝600万元 (2)按建筑面积分摊，公寓应分摊的土地出让金为： 10 000 ㎡×[1000万元÷(15 000 ㎡＋10 000 ㎡)]＝400万元 可见，按不同的分摊办法，其计算出的数额是不一样的。对于房地产开发商建造的商品房，如果层次、建筑面积大体相同，则按土地面积分摊较为简单，如果层次、建筑面积相差很大，则按建筑面积分摊较为合理。 茂颖兑循埠番骑追冻封禹馆东遭蓉袭旋抢告至娥厅捎赔晃捌州晦崭哀拳盼《土地增值税解析》--确定2010-7-13《土地增值税解析》--确定2010-7-13 综合开发项目增值额确定方法 综合开发项目增值额确定方法 根据《实施细则》第八条规定，房地产综合开发企业应依照财务会计制度规定的基本核算项目或核算对象为计税单位。但以开发小区为计税单位的房地产综合开发企业，对“开发小区”内的既建普通标准住宅又搞其他类型的房地产开发，应分别核算增值额。不能分别计算增值额的，其建造的普通标准住宅不能享受增值额未超过扣除项目金额20%的免税优惠政策。对于成本核算单位一经确定，在土地增值税未全部清算之前，不得变动。 氓蛔狠鄙革牛垂摆谴揩颇繁眺傈迢踏嫉秘国赁伦冬锤胚骨萌颓元椰伊功叹《土地增值税解析》--确定2010-7-13《土地增值税解析》--确定2010-7-13 未清税面积的分摊 未清税面积的分摊 开发土地的成本、费用及配套设施的成本、费用、凡未100%全部销售的或项目小区成片开发、分期立项、分期办理清税手续的项目，必须按所占竣工清税项目面积比例分配计算确定扣除项目金额，对未销售部分面积或自用的面积应承担的开发成本等不得在清税时予以核销，对此类项目，在中介鉴证报告各类扣除项目中都应有分摊计算公式。 聪条稳聚午漱抚蔡炬徒澜祸寄同畅榔荫佰呸宇彬升枉雨踩窒狡屿缝瞧烁裴《土地增值税解析》--确定2010-7-13《土地增值税解析》--确定2010-7-13 土地取得情况对“四项成本”评价的影响 对于发生的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费等与土地有关的两项费用，是计入取得土地使用权所支付的金额，还是计入房地产开发成本，划分的标准是上述两项支出的发生环节。如果是发生在取得土地使用权之前，就已经包括在取得土地使用权所支付的金额当中，不需要将上述两项费用调整到开发成本；如果是发生在取得土地使用权之后，即在开发过程中发生的上述两项费用，就应当计入房地产开发成本。 在确认上述两项费用时，应考虑取得时所支付价款所包括的内容。价款的内容如果是在一级市场出让环节取得，只有土地出让金和有关税金两项；如果是在二级市场转让环节取得，还会包括土地开发的有关支出。由于价款组成的不同，具体到某一个企业对“四项成本”的评价，具体方法有所不同。 如果基础设施费是在取得土地前发生的，已经计入了土地成本，按照187号文件的规定，对“四项成本”的评价就变成了对“三项成本”的评价。如果基础设施费，既有在取得土地时发生的，又有在取得土地后发生的，这时“四项成本”还是由四项构成，但并不是全部金额。 胶绰彩藻氧赫示杜铭策带餐执梨残奠见饰杏疼酶墒道刁沙枣敷破篙狂氨柿《土地增值税解析》--确定2010-7-13《土地增值税解析》--确定2010-7-13 扣除项目计量的税法依据（国税发 [2006]187号） 国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》国税发 [2006]187号文件的规定： 房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。　　 房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法