南昌市桑海经济开发区服务业载体项目可行性研究论证报告.docVIP

南昌市桑海经济开发区服务业载体项目 可行性研究报告 汉镒资产管理股份有限公司 生产管理部 深圳办事处 2013年5月 目录 第一部分 项目概况 4 一、宗地位置 4 二、宗地现状 4 三、周边配套调查 6 四、周边环境调查 6 五、大市政配套 7 六、规划控制要点 7 七、土地价格 7 八、商务安排 7 第二部分 区域城市化发展概况 8 一、南昌市概况 8 二、桑海经济开发区概况 9 第三部分 区域服务业发展情况 12 一、服务业各业态经营现状调查 12 二、服务业各业态未来发展预测 16 三、区域政府对服务业发展的政策 17 第四部分 开发法规风险分析 18 一、项目获得方式 18 二、取得土地使用权程序评估 18 三、开发政策性调查及风险评估 18 四、项目开发重要规费调查 18 五、限售限购政策、金融政策调查 18 六、总体评价 18 第五部分 土地现状价值评估 18 一、现状价值评估原则 18 二、案例选择及比价分析 18 三、项目现状价值综合判断 20 第六部分 开发市场分析 21 一、房产市场交易规模调查 21 二、商住价格比调查分析 22 三、区域商品房供应量调查分析 23 四、存量商业用房租金调查 23 五、市场调查小结 24 第七部分 开发指标和规划 25 一、规划建筑指标 25 二、规划概念方案 25 三、建筑概念方案 25 四、业态引导及建议持有整体经营部分业态规划 27 第八部分 开发收入和周期 27 一、销售配比定价 27 二、开发销售收入 27 三、开发周期预测 28 四、销售计划预测 29 第九部分 投资总成本和收益分析 30 一、项目预算总投资分析 30 二、项目开发销售收益 30 三、项目持有经营收益 30 四、项目投资价值指标分析 31 五、项目现金流量及启动资金分析 31 第十部分 综合分析与建议 33 一、综合判断 33 二、综合建议 33 第一部分 项目概况 一、宗地位置 项目地块位于江西省南昌桑海经济开发区（新建县）新祺周一路与桑海南大道交汇处（双汇食品旁），距南昌机场仅十余公里，而与南昌CBD红谷滩新区也仅二十余分钟车程，项目离福银高速新祺周出口仅500米。桑海开发区位于省会城市南昌北郊新祺周，距城区仅22公里，连接南昌和九江这两个重要的工业城市，地处昌九工业走廊这两大经济板块对接的黄金交汇点 二、宗地现状 1、项目四至：北至新祺周一路，南至阳光大道，西至双汇食品，东至桑海南大道。具体如下图所示： 2、项目周边地势比较平坦，项目内部与周边道路的水平高度基本一致。 3、地面现状：目前场地里有原富士电梯的在建工程，后由管委会收购，其他为杂草，无占用，场地内基本平整。 4、地面现无任何居住可能对项目开发进度造成影响的情况。 5、地下无（如管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等，及受保护的历史文物古迹，可利用的构建）等可能影响项目施工情况。 6、项目用地无（市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊）等因素分割土地而对项目开发进度造成影响的情况。 三、周边配套调查 1、交通状况 1.1公交系统情况：南昌公交135路（新祺周八一桥安义县靖安县南昌 1.2宗地临主干道桑海大道、国药大道，其中国药大道（G316）为国道，南接南昌市，北连九江市区。 2、周边教育配套： 桑海小学、阳光幼儿园，桑海中学，南昌希望艺术学校，徐孺子学校 3、医院等级和医疗水平： 项目周边有新祺周卫生院 4、宗地周边三公里辐射范围内主要居住及现状： 项目北侧桑海北路旁，距本地块距离有桑海春天社区、锦绣家园社区、思德广场等均为成熟的社区。在售新建住宅项目较少。 四、周边环境调查 1、治安情况良好。 2、空气状况优良。 3、噪声情况良好。 4、污染情况无。 5、危险源情况（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等）无。 6、近期或规划中周边环境的主要变化：项目东侧桑海大道以东国药大道以北为中科产业配套服务中心项目，项目规划12层共18000平米现已经完成十层。 五、大市政配套 1、道路现状及规划发展： 项目东侧桑海大道为双向六车道，项目北侧新祺周一路为双向四车道。 2、供水状况：现有管线均至项目用地。 3、污水、雨水排放：现有管径均至项目用地。 4、通讯（有限电视、电话、网络）：现有管线均至项目用地。 5、永久性供电和临时施工用电：现有管线均至项目用地。 6、燃气：现有管线均至项目用地。 六、规划控制要点 该地块的用地性质为商业及商务设施用地；用地面积为60000平方米；容积率为2.0；建筑密度为不大于40%；绿地率为不小于20%；停车泊位要求为机动车0