嵩明军马场项目案例.ppt

项目可能的物业形态组合方案分析 方案 纯小高层+商业 洋房+商业 纯别墅+商业 高层+洋房+商业 高层+别墅+商业 洋房+别墅+商业 高层+洋房+别墅+商业 可行度 　★ 　★★ ★★☆ 　★★☆ 　★★★ ★★★ 　★★★☆ 优势 可实现超低密度建筑摆规 可实现中等品质社区打造 可打造纯高品质社区 分解市场同质化销售压力 可实现别墅体量的最大化 可打造中高品质社区 相对均衡市场风险较小 劣势 针对非成熟区域市场销售压力极大，利润空间较小　 针对非成熟区域市场销售压力较大，产生同质化销售压力，利润空间较小 难以出面积，实现存在难度，容积率难以满足、市场风险较大 针对非成熟区域市场销售压力极大，利润空间较小 缺乏中间过渡性产品线补充 难以出面积，造成退台的规划难度较大。 社区整体品质受到影响 建议考虑方案 　不建议 　不建议 不建议 　不建议 　　考虑 　考虑 　考虑 注：商业作为项目必要的配套、“溢价”空间最大的产品在项目中需要规划。 项目定位：产品定位—形态 项目定位：产品定位—功能 保持现金牛、明星、问题产品的合理组合，实现产品及资源分配结构的良性循环 。 成功的月牙环——最佳模式 对于企业来说，如果能同时具有问题产品，明星产品和现金牛产品这三类，就有希望保持企业当前的利润和长远利润的稳定，形成合理的产品结构，维持资金平衡。 高 市场 增长率 高 明星 STAR 现金牛 问题 QUESTION 瘦狗 DOG 相对市场份额 波士顿矩阵 CASHCOW 根据本项目功能定位为商住主导型，将商住主导型功能中的各物业类型放入波士顿矩阵内进行细化考量，以便进一步求证项目的物业配比 项目定位：产品定位—功能 　物业类型 市场特点 物业特点 配比策略 高层住宅 市场匹配度低、竞争力弱、改善价值有限 对于容积率的提升贡献较大，形象高，但是现有市场容量小。 问题产品 LOFT公寓 叠拼别墅 市场匹配度较高，综合价值较大，有竞争力 功能性突出，但占用较多的建筑空间，市场容量一般，性价比高。 明星产品 SOHO公寓 区域市场稀缺产品，当地市场无此类产品供应 总价低，具有较高的物业形象和回现速度。 现金牛 纯酒店 商务办公 市场需求量少，价值有限 提升物业形象和其他物业价值，变现速度较慢 瘦狗 商铺 市场接受度高，价值潜力巨大 提升物业功能，高形象，出售回现速度较快 现金牛 规避瘦狗型产品；控制明星产品比例，把握现金牛的收益，慎做问题产品 步行街 虎门步行街 石龙汇联步行街 东城风情步行街 愉景新时代广场 南城富民步行街 石龙大华名店城 街宽区间（m） 10-12 6 12 8 20-24 8 东城风情步行街 南城富民步行街 石龙汇联步行街 步行街宽度建议 商业价值提升措施1：商业步行街的规划 项目产品定位—商业街 根据我司多年的商业地产操作经验，总结出以下铺位划分原则： 项目商业价值最大化原则，尽可能多的划分街铺； 所划分商铺均能独立经营，尽量减少死角铺位； 铺位结构要方正实用，减少不规则铺位； 铺位开间进深比控制在1：2——1：3之间； 规划铺位面积适中，商家可根据不同面积需求而自由组合，灵活度高。 商业街铺位划分建议 商业价值提升措施1：商业步行街的规划 项目产品定位—商业街 楼层 开间 进深 使用面积 街铺 4-6m 10m 40-60m2 内铺 4m 6～8m 25～35m2 临街街铺主要为品牌商家，开间4-6m，进深建议为10m； 内街主要划分小铺，面积控制在20-30 m2 之间； 大型餐饮商家进深为20-40m较合适； 如进深过宽，则可考虑组合铺位的形式，如右图。 商业街铺位划分建议 商业价值提升措施1：商业步行街的规划 项目产品定位—商业街 业态 特点 布局原则 主力店 百货 付租能力较低，对展示面有一定的要求。 适合规划在商业价值不高，但具有一定展示面的地块。 综合超市 次主力店 电器卖场 付租能力不强，对展示面、楼层、人流等要求不高。 适合规划在商业价值不高的地块及相对较高的楼层。 影院 大型餐饮 美食广场 美容SPA 儿童乐园 运动健身 桑拿足浴 专营店 服饰鞋帽 付租能力较强，对展示面、楼层、人流等有较高的要求。 可规划在商业价值较高、展示面良好、人流量大、相对较低楼层等。 个人护理 钟表珠宝 银行服务 风味美食 地方菜系 特色餐饮 中西式快餐 西餐咖啡 数码通讯 书店音像 生活家居 业态布局规划建议 基本原则： 项目产品定位—商业街 精装SOHO公寓：50-70平米/套 本产品具有高度灵活性，即可满足本地小企业的工作生活需求，同时还可以通过专修手段实现酒店的功能。 项目产品定位—公寓 LOFT公寓：纯办公型 项目产品定位—公寓 LOFT公寓：纯