政治经济学论文-城市绝对地租实现理论探析.docVIP

遵循地租规律，实现土地的集约利用 吕萍 ? 2005年11月08日10:30 【字号 大中小】【留言】【论坛】【打印】【关闭】 　　掌握地租地价的变动规律，是引导土地集约利用的标志，是制定土地政策的依据　　土地集约利用的含义非常丰富。其一，要包括土地的合理利用，即适合的位置合适的利用方式；其二，要包括土地的有效利用，即特定的位置最佳的利用强度。随着社会经济的迅速发展，土地供需矛盾日益加大，实现集约利用土地，已经成为政府管理土地的重要目标之一。　　地租地价是土地经济价值的表现和实现形式，是判断土地合理利用和有效利用的重要指标，也是调整土地收益的重要因素。因此，认识地租地价，掌握地租地价的变动规律，是引导土地集约利用的标志，是制定土地政策的依据。城市土地租金和价格的变动在地域空间上的表现可以细分为宏观区位变化和微观区位变化。地租地价宏观区位的变化，表现为从城市中心到城市边缘，地租地价由高向低逐渐递减的变化规律。著名的竞租曲线就形象地描述了这一规律，即不同用地类型地租曲线以不同的速度呈现递减变化，且整体来看这些变化在城市宏观层面上表现为地租从城市中心到城市边缘逐渐减少的变化趋势。　　地租地价的微观区位变化，主要表现为在城市的特定区域，地价随着区位的不同而发生变化的规律。主要变化规律包括：临街与里地地价变化，路口与沿街地价变化，十字路口与丁字路口地价变化等。同时，对于不同用地类型，这些地租地价的微观变动规律的表现又是不相同的，如商业用地和居住用地、临街与里地地价的变化就是不相同的。地租地价的宏观区位变化和微观区位变化，以及由此揭示出的土地利用价值规律是客观存在的，认识这一规律，并掌握和应用这一规律，才能实现合理配置和有效利用土地。从另一角度来看，土地开发利用是否遵循地租地价的变化规律，不仅直接关系土地利用的效益，也关系到利用土地的企业的效益，或利用土地的个人的方便程度，对经济活动有着直接的影响作用。　　掌握地租地价规律，是政府调整和实现土地合理和有效利用的一个重要尺度　　地租地价是引导土地合理和有效利用的重要经济杠杆。地租地价不仅为土地供给、需求者和管理者提供了土地区位指示，也为土地供求双方以及管理方建立了利用效益或强度评价指标。通过土地规划和计划，在适合的土地位置安排适合的土地利用，能够实现土地经济价值的最大化；在适合的土地位置安排不适合的土地利用，也会限制土地经济价值达到最大化。如实际中，出于城市整体发展的需求，土地规划可以使城市部分适合用于住宅用地的土地改为工业和维持农业利用，其结果是限制了这部分土地最优最大经济价值的发挥；出于城市发展和扩张的需要，土地规划可以使城市部分适合住宅的农用地规划为住宅用途，其结果是释放了这部分土地的最优最大经济价值。因此，掌握地租地价规律，是政府调整和实现土地合理和有效利用的一个重要尺度。土地容积率是衡量土地利用强度的指标之一。在实际中，掌握土地利用的最佳强度范围，对土地进行合理开发和利用，是实现土地有效和集约利用的重要途径。　　作为政府调节市场、实现土地合理和集约利用的重要手段,土地政策也必须遵循地租规律　　马克思的级差地租理论精辟地论述了级差地租产生的原因和条件，是研究地租及其收益分配问题的重要理论依据。在现实中复杂的土地买卖或租赁交易过程中，级差地租原理对于合理分配土地收益，调节土地收益关系仍具有重要的指导意义。如在集体建设用地流转交易中，从理论上讲，集体土地流转收益应该由土地所有者集体和土地使用者原承租者共同获取，其中由于土地条件差异形成的收益归属集体，而由于土地使用者的投入形成对土地的改良产生的收益归属原土地承租者，如此分配才能最大程度实现和保护各方的土地利益。　　总之，地租地价及其变动规律决定土地利用，城市土地利用又可以左右地租变动。地租地价是土地供需双方共同遵守的经济规律，也是土地管理者制定政策的理论依据。　　土地政策是政府调节市场，实现土地合理和集约利用的重要手段，特别是土地利用规划和土地利用计划是政府直接干预土地利用和市场的重要手段。政府通过土地利用规划，使在空间上实现土地的经济价值得到保证；同时，在政府制定土地利用规划时，也只有遵循地租规律，才能通过规划实现土地的经济价值，并通过规划达到土地利用综合效益的提高，或实现土地的集约利用。政府通过土地利用计划，使在时间上实现土地的经济价值得到保证；同时，在制定土地供应计划时，也只有遵循地租规律，在充分研究和考虑市场需求的情况下，才能通过计划最终实现土地的合理和有效利用。　　（作者单位：中国人民大学土地管理系） 专家云集广州研讨:不能一窝蜂大搞土地流转 | 来源： 南方日报 | 时间： 2008-11-28 10:06 | 收藏本文 ????■权威解读 ????前昨