建水临安春秋项目建水古城计划立项可行性研究报告.docVIP

建水临安春秋项目计划立项—— 可行性研究报告 编制单位：成都世纪紫杨房地产营销有限公司 二00七年十二月十九日 目 录 第一篇、项目总论 4 1.1?项目背景 4 1.2?可行性研究结论 5 第二篇、项目投资环境和市场研究 7 一、市场宏观背景 7 1.1?全国投资环境 7 1. 2昆明市房地产市场概况 15 1. 3建水投资宏观背景 23 1. 4区域发展及前景预测 31 1.5?宏观市场与本项目发展借鉴 33 二、?区域市场分析 36 2.1?区域市场界定 36 2.2?供给分析 37 2.3?需求分析 45 2.4?竞争分析 61 2.5?典型物业调查 61 2.6?市场分析有关结论 65 第三篇、项目分析及评价 68 3.1?地块解析 68 3.2?交通条件 69 3.3?地形、地势 69 3.4水电保障 69 3.5?规划限制条件 70 3.6?项目SWOT分析 70 3.7?项目评价 72 第四篇、?市场定位及项目评估 73 4.1?项目定位 73 4.2?方案评估意见 76 第五篇、项目开发建设进度安排 76 5.1?有关工程计划说明 76 5.2计划进度安排 77 5.3?施工横道图 77 第六篇、投资估算与盈亏平衡分析 78 一、项目建设及有关税费成本 78 二、销售费用计算 80 三、购地税费计算 80 四、总成本 81 五、建成后总价值的求取 81 六、盈亏平衡 82 七、敏感性分析 82 （一）、价格变化对利润的影响 82 （二）、成本变化对利润的影响 83 八、财务评价 83 九、附件 84 临安春秋项目计划立项可行性研究报告 第一篇、项目总论 1.1?项目背景 1.1.1?项目名称：临安春秋 1.1.2?开发公司： 1.1.3?承担可行性研究工作的单位：成都世纪紫杨房地产营销有限公司 1.1.4?研究工作依据 国家宏观经济环境的研究及趋势预测。 全国房地产市场研究及趋势预测。 昆明房地产市场研究及趋势预测。 建水区域市场的政治、经济、人口、文化、政策等微观环境的研究。 建水房地产市场供需、价格、租金、消费者习惯及行为特征等等方面的研究。 项目本身的综合分析。 土建工程：参照《云南省建筑工程计价定额》、《云南省建设工程计价定额附录》所作同类工程概算，并参考建水建筑市场的实 际情况及建筑工程造价的统计数据，设定各类建筑的造价。 采用假定开发法对项目进行财务效益分析与财务评价。 1.1.5?项目建设规模和内容 项目占地：27亩，容积率：1.65 总建筑面积38160平方米 别墅36x270=9720 平米 商业20540平方米，其中1层10340平方米；2层10200平方米。 地下停车场7900平方米 1.1.6?项目开发手续 1.2?可行性研究结论 1.2.1?市场预测 总体宏观经济环境比较稳定，经济增长不会大幅波动。 物价上涨快，但不会出现大范围通货膨胀。 全国房地产市场不稳定，但不会出现全国性的大幅降价。 建水居住和商业环境大幅提升，城市功能和形象日趋显著，城市发展力大。 建水房地产市场供需两旺，价格的承受能力强，项目可以实现预期价格。 1.2.2?项目建设进度 筹备期：2008年1月至2002年7月，为项目前期工作，包括征地、一期的拆迁安置、土地平整、三通等工程。 周期：2008年8月至2010年1月完成整体开发。 1.2.3?投资估算和资金筹措 项目总投资11019.89万元。 资金来源 资金来源 比例 金额(万元) 自有资金 55% 6000 银行贷款 18% 2000 销售收入 17% 1900 施工单位垫资及其他 10% 1100 合计 100% 11003 1.2.4?项目综合评价结论 根据区域市场的深度调研项目可以实现商业1F售价9000元/平方米，1F售价5400元/平方米；别墅3400元/平方米的价格。 项目在基准价+%的基础上可以实现以下财务收益，项目的抗风险能力强，具有非常强的盈利能力可操作性。 销售收入 税收 税后销售收入 总投资 权益资本 销售利润 总投资收益率 成本收益率 权益资本收益率 保守 16306.92 2038.37 14268.56 10633.06 6000.00 3635.50 22.29% 34.19% 60.59% 一般 18118.8 2264.85 15853.95 10705.54 6000.00 5148.41 28.41% 48.09% 85.81% 乐观 19930.68 2491.34 17439.35 10778.01 6000.00 6661.34 33.42% 61.80% 111.02% 该项目无论是从城市环境和形象的提升，市民居住环境和生活的改善都