西韩项目营销策划案(第一版).ppt

* 9、对于户型结构分项，我们主要分析每个花园的 主力户型，看其在客厅、餐厅、起居室、卧 室、厨房、卫生间的平面布局上是否达到较高 的舒适性，在空间组合上是否完美和丰富。 10、小区配套，我们主要是根据相应的会所设施 来进行打分。 11、园林绿化分项，从区域内的项目整体情况来 看，园林景观做到有特色的项目非常少，因 此，此项的评分差距基本不大。 * 12、建筑规模分项，主要根据其建筑总面积和占地 面积来评价 13、外立面风格分项，主要根据建筑外形在客户心 目中的认同情况来进行评价。 14、智能化分项，如丽海花园（二期）其智能化设 施明显落后于周边楼盘的配置，因此本项分值 降低4分。中惠雅园的智能化系统包括一卡通服 务、周界防护、宽带入户等，但不全面，裕龙 大厦、中南骏景智能化设施主要为宽带入户、 可视对讲等，系统设施不完善，故各降低3分。 * 15、物业管理分项，主要是对物业管理公司的品牌 进行评价，同时参照物业管理的细则。管理的 内容相同的，因其物业管理公司知名度的不同 减扣1分，本区域内楼盘大部分为自主管理。 如世纪华庭、中南骏景、丽海花园（二期）。 中惠雅园由香港诚信行物业管理公司管理，该 公司具有一定的知名度，故分数提高4分。蔚 蓝海岸由广州珠江物业公司管理，故分值增加 2分。 16、入市时机分项。入市时机的选择对楼盘的市场 运作将产生极大的影响。 * 据我司多年营销经验及目前青岛房地产发展情况，就影响西韩项目价格的比较权重分列如下： 1、个别因素：区域因素＝70％：30％ 说明：在一个大的区域内，各项目虽然存在着地区级差、交通状况、区域繁华程度、公共设施以及商业配套上的差异，但这种反差不会出现非常明显的状况；但是楼盘的户型结构、小区配套、园林绿化、建筑规模、外立面风格、智能化程度、物业管理等作为项目自身的重要因素，其差异也很容易使楼盘明显地与其它的项目区别开来。 ◆比较权重 * 2、比较权重 比较标的 比 较 标 物 西韩项目 中南骏景 中惠雅园 世纪华庭 丽海花园（二期） 城市.生活家 裕龙大厦 100％ 20% 10% 40% 20% 1% 9% 说明： 在得出比较标物与比较标的（西韩项目）近似的百分比之前，我们建立数据模型，先假设：同比的6个楼盘各占1/6，即16.67个百分点，然后再对每个楼盘综合比较，对每一个近似点和竞争点逐一打分；最终得出比较标物的近似百分比。 由于城市生活家项目已经结案因此将其比较权重下调，但是此项目的综合素质相对不错，所以不予排除。 * 根据以上的显示数据和对比分析，标的物（西韩项目）同比各比较标物的价格分别如下（以市场调节均价计）： A、同比中南骏景，有： 5200 ×（120/126 ×30% + 160/154 × 70%）=5252元／M2 B、同比中惠雅园，有： 5100 ×（120/126× 30% + 160/154 × 70%）=5151元／M2 3、价格预计 * C、 同比丽海花园（二期），有： 4500 ×（120/120 × 30% + 160/148× 70%）=4770元／M2 D、 同比世纪华庭，有： 4500 ×（120/128×30% + 160/183× 70%） =4005元／M2 E、 同比裕龙大厦，有： 6700×（120/126× 30% + 160/155× 70%） =6767元／M2 减去装修价为 5967元／M2 同比城市生活家，有： 5700×（120/138× 30% + 160/172× 70%） =5200元／M2 * 由比较权重中表二可最终得出西韩项目的综合均价的估算价为： 5252 ×20% + 5151× 10% + 4005× 40% + 4770× 20% + 5200× 1% + 5967× 9% = 4710.53元／M2 据以上推算，加上7%的保守主观因素，西韩项目理性的市场均价应在 5046[4710.53×（1 +7%）]元／M2左右较为科学。 * 根据我司的操盘经验，上述所得的市场均价即5046元/ M2，应当产生于项目营销的持续期，因此，我司将西韩项目的持续期销售均价定为5050元/ M2。同时，按照业界惯例项目销售均价在整个营销周期中的比例大致为： 指标 内部认购期 公开发售期 持销期 扫尾期 比例 90% 95% 100% 90% 　为了便于推广，一是实现“低开高走”的策略，为先期购买