宁南8号地块项目可行性研究分析报告.doc

宁南8号地块项目 可行性研究分析报告 目 录 第一章 项目摘要 1 一、项目摘要说明 1 二、可行性研究的依据 4 第二章 项目建设的必要性与可行性 5 一、项目建设背景 5 二、项目建设的必要性 6 三、项目建设的可行性 10 第三章 市场供求分析及预测 12 一、项目区生猪养殖及粪污的排放现状 12 二、现有生产能力调查与分析 12 三、市场需求调查与预测 13 四、项目产品市场前景分析 14 第四章 项目承担单位的基本情况 16 一、江西####养殖有限公司 16 二、江西####养殖公司上高分公司 18 第五章 项目地点选择分析 19 一、选址原则 19 二、项目实施具体地块位置和建设条件 19 三、项目区建设条件 20 第六章 工艺技术方案分析 24 一、污水处理模式的选择 24 二、处理工艺的选择 26 三、项目工艺流程 28 四、主要技术参数 31 五、主要设备选型 34 第七章 项目建设目标 35 一、项目建设目标 35 二、项目建设规模 36 第八章 项目建设内容 37 一、建安工程 37 二、仪器设备 40 第九章 投资估算和资金筹措 41 一、投资估算的范围 41 二、投资估算的依据 41 三、投资估算 42 四、资金使用计划 42 五、资金筹措 43 第十章 建设期限和实施进度安排 44 一、项目建设期限 44 二、项目实施进度安排 44 第十一章 土地、规划和环保 46 一、土地与规划 46 二、环境保护 46 三、安全防护 48 第十二章 项目组织管理与运行 51 一、项目建设组织管理 51 二、项目建成后运行管理 53 三、项目运行费用 55 第十三章 效益分析与风险评价 57 一、经济效益分析 57 二、项目风险评价 60 三、生态效益 63 四、社会效益 64 五、附表 65 第十四章 招标方案 66 一、编制依据 66 二、招标范围 66 三、招标方式 66 四、招标组织形式 67 有关证明材料及附表 69  总论 1、项目概况 本项目地块位于雨花台南共青团路与纬九路交叉的东北象限，是南京宁南新区较为中心的位置，西侧紧临共青团路，北临郁金香路，南接宁南大道，机场高速位于基地东侧，规划中的地铁一号南延线从地块南侧通过。 基地东、南两侧为科研中心，西侧为绿地，北侧隔郁金香路为阅城国际，基地东部有已入住的翠岛花城、仁恒翠竹园等楼盘，雨花台中学及青少年活动中心距此不远。周边便利的交通及文化设施使得该项目具有得天独厚的区位优势。 项目地块占地约14.76公顷，为具有宁南特色的自然丘陵地貌，景色优美，内有一山坡从南至北断续横穿场地，山坡上植被良好，两侧有零星分布的水塘，其余部分地势较平坦。项目总建筑面积约21万平方米，规划有小高层住宅、商业用房、会所和小学。 2、经济技术指标 项目 计量单位（平方米） 总用地面积 14.76公顷 总建筑面积 262283.23 其 中 地面 206614.73 地下 55668.51 容积率 1.4 覆盖率 17.49% 绿地率 39.43% 总建筑面积（不含小学） 245713.23 地上总建筑面积（不含小学） 191324.73 其 中 住宅建筑面积 182095.39 会所及物管 2583.47 商业 6645.87 半地下建筑面积 14957.09 地下建筑面积 39431.4 小学总建筑面积 16570 其 中 地面 15290 地下 1280 机动车总泊位 1440 其 中 地面 200 地下 1240 自行车库总泊位 3300 总户数 1610 3、研究结论及建议 有一定的利润空间，具有可操作性。 目前南京市房地产市场发展良好，楼盘价格处于稳定上升阶段，宏观市场适合本项目的投资。同时，本项目有较强的盈利能力，项目运作期毛利率为29.88%，投资年净收益率为9.96%。 分期开发、融入社会资金 鉴于项目前期投资额较大，且不能立即产生收益，建议项目可以分两期投资开发，并建议采用融资的方式，融入社会资金进行项目运作，以实现资金良性运作，降低项目风险系数。 现板块内高档、南京市中高档 宁南地区属于南京市房地产中高档区域，且项目地块本身也适于发展高品质楼盘，因此，建议将产品打造成板块内高档、南京市内中高档楼盘，从而赢得一定的市场份额。 做好成本控制 从项目的敏感性分析中可以看出，成本的变化对项目的投资收益有较大的影响，因此建议在项目开发运作时，做好项目开发成本的控制，从而达到收益的最大化。 正文 第一章 南京城市住宅市场分析 1、城市区位优势分析 南京市是江苏省古都，长江下游重要的中心城市，在长三角和南京一小