T3080066地块项目计划立项.doc

T308－0066地块项目计划立项 可行性研究报告 委托方：******************** 估价方：深圳市英联国际不动产有限公司 估价人员：宋星慧、刘小松、朱力瑛 估价作业日期：2003.12.20—2003.12.24 估价报告编号：深英评字第号 目 录 一、项目总论? 1.1项目背景 1.1.1项目名称 1.1.2开发公司? 1.1.3承担可行性研究工作的单位 1.1.4研究工作依据 1.1.5项目建设规模和内容 1.1.6项目开发手续 1.2可行性研究结论 1.2.1市场预测 1.2.2项目建设进度 1.2.3投资估算和资金筹措 1.2.4项目综合评价结论 二、项目投资环境和市场研究 2.1市场宏观背景 2.1.1全国投资环境 2.1.2深圳市投资宏观背景 2.1.3区域发展及前景预测 2.1.4宏观市场与本项目发展借鉴 2.2区域市场分析? 2.2.1区域市场界定 2.2.2供给分析 2.2.3需求分析? 2.2.4竞争分析? 2.2.5典型物业调查? 2.2.6市场分析有关结论 三、项目分析及评价 3.1地块解析 3.1.1交通条件 3.1.2地形、地势? 3.1.3水电气保障 3.1.4规划限制条件 3.2项目SWOT分析3.3项目评价 四、市场定位及项目评估 4.1项目定位 4.2方案评估意见 ? 五、项目开发建设进度安排 5.1有关工程计划说明 5.2施工横道图 ? 六、投资估算与资金筹措 6.1项目总投资估算 6.1.1固定资产投资总额 6.1.2流动资金估算? 6.2资金筹措 6.2.1资金来源 6.2.2项目筹资方案 6.3投资使用计划 6.3.1投资使用计划 6.3.2借款偿还计划 ? 七、销售及经营收入测定 7.1各类物业销售收入估算 7.2项目销售回款计划 7.3资金来源与运用分析 7.4销售利润 ? 八、财务与敏感性分析 8.1赢利能力分析 8.2项目不确定性分析 8.3社会效益和影响分析? 九、可行性研究结论与建议 9.1拟建方案的结论性意见 9.2项目主要问题的解决办法和建议 9.3项目风险及防范建议 十、附表 10.1项目工程计划横道图 10.2项目开发成本估算表? 10.3项目销售收入与经营税金及附加估算表? 10.4项目投资计划估算表 10.5资金来源与运用表 10.6损益及利润分配表 10.7现金流量表（全部投资） 10.8借款偿还期测算表 10.9敏感性分析表 十一、附件 11.1 深地合字（1993）0268号 《深圳市土地使用权出让合同书》补充协议（5） 11.2 宗地附图 11.3 《深圳市房地产评估机构资质等级证书》复印件 11.4 《深圳市房地产估价人员执业资格证书》复印件 ? 致 委 托 方 函 委托方：**************** 我公司接受委托，对位于深圳市南山区华侨城的T308－0066地块进行项目计划立项可行性研究，该地块占地面积为11,330.6平方米,总建筑面积为83,000平方米。目的是为委托方开发该项目提供参考依据。经过实地查勘和市场调查，根据有关政策、法规和评估原则，选用科学合理的评估方法进行评定估算，确定被委托进行可行性研究的项目开发总成本为43,216.5万元，利润为11,231.5万元，利润率为26％，内部收益率为23.76％。（本报告各项附件与报告书具有同等效力，不可分割对待。） 勘察人： 评估人员 审核 ： 复审 （中国注册房地产估价师） （中国注册房地产估价师） 法定代表人： 深圳市英联国际不动产有限公司 2003年月1 .1项目背景 1.1 .1项目名称 沙河大厦（T308－0066地块） 1.1 .2开发公司 沙河实业股份有限公司 沙河实业股份有限公司是一家由沙河实业（集团）有限公司控股的国内公众上市公司，总股本近亿股，以房地产开发与经营为主要业务，现已成功开发出荔园新村、侨洲花园、鹿鸣园、宝瑞轩、世纪村等十多个住宅小区近100多万平方米。其中，首倡并全面探索、实践“国际文明居住标准”的总面积达30万平方米的世纪村项目荣获“全国人居优秀推荐楼盘”称号，世纪村嘉和府已通过国家建设部“3A”性能住宅认定。公司拥有丰富的土地储备，曾在全国率先实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度。连续多年被深圳权威资信机构评为“AAA”级信誉企业和深圳市守法纳税大户。 着力实施名牌精品战略，致力于