奥山世纪商业销售策略.pptVIP

为了引入适合本项目经营定位需要的商家进场经营，招商需要流程来把握商家的形象及档次，本项目招商流程包括以下环节： 制订招商政策、招商规划 对外发布招商信息 到访企业客户及个人客户填写《客户登记表》，由招商人员进行联络和追踪 预选招商对象及项目，审核提交的相关资料，包括营业执照、身份证明、税务证明、资信证明、经营业绩等 初步确定经营面积、铺位，招商客户提交商业计划书 签订正式租赁合同，商家缴纳租金 招商客户与物业公司签订《物业服务协议》，向物业公司提交装修计划，经物业公司确认后缴纳保证金并进场装修、装饰 正式营业 招商流程建议 项目招商建议 由于本案业态定位、目标客群和产品自身的丰富多样性，故必须制定相对灵活的销售策略来加以应对： 优化组合、先易后难 返租销售 先造市、后售铺 难点铺位打造示范装修展示区 针对性和灵活性兼具的销售策略 项目销售建议 销售策略建议 类型 三年返租 五年返租 八年返租 经营权 开发商拥有三年经营权 开发商拥有五年经营权 开发商拥有八年经营权 经营属性 所有权与经营权暂时分离 统一经营 所有权与经营权暂时分离 统一经营 所有权与经营权暂时分离 统一经营 价格特点 价格相对较低 价格适中 开发商为保证其收益， 价格被拉高 返租模式 开发商提供三年返租 开发商提供五年返租 开发商提供八年返租 运营压力 运营压力较小， 但商业收益相对较低 运营压力适中， 商业收益较高 承受的返租年限长， 运营压力大 典型案例 东部购物公园 南国·大武汉家装 福星·国际城 返租年限越长，开发商所承担的返租压力越大。 返租年限过短，达不到刺激销售、提升商业价值的效果。 返租期限长短适中才能在合理规避风险的同时获取理想商业利润。 确定了“返租销售、统一经营”的操作模式，下面将深入到返租年限、回报水平、返还方式的事关销售执行的技术层面。 首先对目前市场三种主要执行模式进行剖析： 返租方式对比 项目销售建议 合理的投资回报率既能提高投资者的投资信心，也能保证开发商合理的商业利润，因此确定合理的投资回报率尤为关键。 我司推荐： 返租5年，年投资回报率8% 和 返租7年，年投资回报率7%两种方式。 下面二表是售价分别为30000元/㎡和31500元/㎡时，按两种方式分别操作时，开发商需要逐月支付、可以逐月收回、以及考虑收支之后的实际房价水平。 项目销售建议 返租方式建议 方案一 方案二 返租年限及年收益率 返租5年，返租8% 返租7年，返租7% 具体年化收益率 6%、7%、8%、9%、10%递增支付租金 6%、6%、7%、7%、7%、8%、8%递增支付租金 销售价格 30000 31500 支付租金 年租金 月租金 年租金 月租金 第一年 1800 150 1890 157.5 第二年 2100 175 1890 157.5 第三年 2400 200 2205 183.75 第四年 2700 225 2205 183.75 第五年 3000 250 2205 183.75 第六年 2520 210 第七年 2520 210 合计支付租金 12000 15435 每月还款额 171 179 支付方式 前两年一次性支付 后三年按年支付 前两年一次性支付 后五年按年支付 备注：上述还款额，是依据每㎡售价的贷款额度计算得出。 5年均8%、7年均7%方案对比 项目销售建议 返租方式建议 方案一 方案二 收租金 以目前120元／月·㎡为基准，年租金以8%递增 第二年 1680 第二年 1680 第三年 1814 第三年 1814 第四年 1960 第四年 1960 第五年 2116 第五年 2116 第六年 2285 第七年 2468 合收租金 7570 12323 扣除返还租金实收房款 18000 16065 扣除租金收支差价后实收房款 25570 28388 备注：长江七桥施工对本项目商业的影响预期两年，其中一年为本项目施工期，另一年为交房后暂不能开业的时间。交房后一年内将不能产生租金收益。 项目销售建议 返租方式建议 操作要点： 5年返租，“2+3” 模式，年均返8%，即： 前2年租金，签订购房合同时，按6%、7%一次性返还； 后3年租金，按年于年底逐步返还，以减轻开发商压力； 租金返还率，逐年提升，即逐年依次为6%、7%、8%、9%、10%。 7年返租，“2+3+2”模式，年均返7%，即： 前面2年租金，签订购房合同时，按6%一次性返还； 中间3年租金，按7%的年回报水平，按年于年底逐步返还； 租金返还率按2年、3年、2年的节奏逐步提升，逐年依次为6%、6%、7%、7%、7%、8%、8%。 项目销售建议 返租方式建议 5年返租，年均8%，特点： 业主租金回报可观，短期内即可享有较高回报额。 返租时间短，开发商后